每經特約評論員 尹中立

(資料圖片僅供參考)

房產稅是一個敏感話題，有關該話題的討論持續了近20年。最近又有人提議出臺房產稅政策。筆者認為，征收房產稅意義重大，但必須選擇合適的時機，而當下并非出臺房產稅政策的好時機。一方面，房地產市場正處在相對脆弱的復蘇階段，需要更多政策方面的呵護；另一方面，征收房產稅的一些前置條件尚不具備，比如小產權房的確權問題。

不利于市場進一步復蘇

2021年下半年以來，部分大型龍頭房地產開發企業出現流動性風險。2022年底有關部門出臺了一系列化解龍頭房地產企業風險的政策，市場逐步得到恢復，但從成交量等指標觀察仍然沒有恢復到正常狀態。2022年主要城市的新房和二手房季度成交量均比2021年下滑超30%左右，從今年前兩個月的數據看，房地產市場的成交量和房價仍然處在下滑狀態。

債務違約增加使部分金融機構主動減少房地產行業貸款，疊加銷售下滑，房地產開發企業的資金鏈普遍緊張，引發土地市場出現一定流拍。甚至一線城市的土地都有流標現象，這是比較罕見的。

值得警惕的是，當前房地產開發企業的財務問題并非個別現象。我國房地產開發企業不少采取“三高”（高負債、高杠桿、高周轉）經營模式，在土地價格平均上漲速度超過房地產開發企業負債成本增速的前提下，“三高”經營模式可以使公司收益最大化。不過，高財務杠桿使得房地產企業抗風險能力較弱，只是在房價上漲狀態下“三高模式”的風險被掩蓋了。

如果此時出臺房產稅，會打壓市場預期，不利于市場進一步復蘇，也可能引發新的風險。

此外，征收房產稅有可能使住房租金上漲，直接影響到年輕人的獲得感。當前一線城市和二線城市的住宅租金收益率只有1.5%左右，遠低于按揭貸款的利率（4.5%以上），也低于銀行理財產品的收益率（3%左右）。征收房產稅如果導致租金上漲，受損的是租房者的利益。

對于難以通過租金上漲來轉移稅收成本增加的住房，持有成本的增加可能使住房所有者賣出住房，短期內可能導致部分城市的住房供求關系出現較大波動，進而導致土地出讓收入出現大幅度下跌，影響地方政府的財政收入。

土地制度需進一步改革

征收房產稅，首先應該對房產進行價值評估，按照現行的制度規定，新建住宅對應的土地使用權是70年，住宅的評估價值應該與其使用年限呈反比，即使用年限越長評估價值越低，直至70年期滿評估價值為零。顯然，這種評估結果與市場現實情況是相悖的，現實的情況是購置時間越久其市場價值越高。評估價值與市場價值相悖的源頭就在于土地使用權，市場已經默認住宅的土地使用權是永久的，但法律規定土地使用權只有70年。如果承認住宅對應的土地使用權期限為無限期，就不會出現上述矛盾。

為了使房產的價值評估更加合理，建議將住房的土地使用權期限改為永久。

與此相關的還有小產權房的確權問題。房產稅試點沒有涉及農村集體土地上的住宅，按此推理“小產權房”不在房產稅的征收范圍之內。商品住房需要征收房產稅，而小產權房無需繳納房產稅，變相提高了小產權房的市場價值，會刺激更多的小產權房出現。

尤其對于深圳這樣的城市來說，小產權房占存量住宅總量的50%左右，假如小產權房不征房產稅，則意味著一半的存量住房無需征收房產稅。從單個家庭擁有的住房數量看，深圳原住民擁有的小產權住房數量是相當大的，單個家庭用于出租的住房面積超過1000平方米的不在少數，他們是最應該被征收房產稅的群體。深圳的小產權房屬于歷史產物，如何將這些數量巨大的小產權房納入規范管理的渠道一直是深圳市住房管理部門的重要課題。如果小產權房的問題沒有突破，則深圳的房產稅改革就難言圓滿。

目前有關部門正在采取措施化解房地產金融風險，筆者認為，在此關口推行房產稅風險遠大于收益。鑒于上海和重慶已經于多年前進行房產稅的試點，可以讓這兩個城市在完善規則基礎上，繼續進行房產稅的試點。

此外，征收房產稅涉及土地使用權期限及小產權房確權，這些都是十分敏感的問題。可以選擇深圳作為試點，把征收房產稅的改革和小產權房確權改革配套推進。可以參考2005年在股票市場進行的“股權分置”改革經驗，讓小產權房的所有者向深圳市住房保障部門無償轉讓一定比例的住房，以此作為小產權房獲得合法流通資格的對價，為了減少這些小產權房對市場的沖擊，可以將這些小產權房分批解禁。

（作者系中國社會科學院金融所房地產金融研究中心主任）

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