前幾天，日經中文網發布一篇文章《韓國家庭8.9年收入才能買房，出生率新低原因之一》成了大熱點。這個標題里的“才”字用得實在是妙不可言，看的中國網友羨慕不已。

什么，才8.9年就能買房了？知道中國的房價收入比是多少么？按照統計局數據，2022年深圳的房價收入比是36.5，上海是35.2，三亞是32.5，北京是29.4，廈門是28.9。即使是海口、福州這樣的省會城市也超過了15。

(資料圖)

而中國的平均房價收入比為14.2年，也遠遠超過韓國的8.9年，所以日經中文網用“才”這個字放在標題里，讓中國網友炸鍋了。

不過日本媒體的看法與磐石之心的看法類似：房價是最好的避孕藥。

目前，韓國的生育率非常低，從2018年的1，跌到2022年的0.78，僅僅生育24.9萬人。而五年來韓國房價漲了80%。

在亞洲，韓國并不是生育率最低的國家。2022年中國的新生兒956萬，生育率只有0.68，低于韓國。鄰居日本的生育率1.27，遠遠高于韓國和中國。

如果放在全球來看，美國的生育率是1.73、法國是1.84、德國是1.53，中國已經成為世界上生育率最低的國家之一。

而在房價收入比方面，日本為8.41，美國為5.3，法國為6.3，德國為7。顯然，房價收入比與生育率之間是反比例關系。

這也充分證明了，房價是最好的避孕藥。我曾多次講過日本的例子。日本房價泡沫1991年破滅的時候，正是人口總數開始減少的第五年。很多人會問為何韓國人口持續減少，房價卻沒法下跌呢？

韓國其實這幾年出臺了大量的遏制房價上漲方案，比如，房地產稅提高到1%-6%、遺產稅、交易稅65%-75%以限制交易，而且韓國的城鎮化率82%，已經無法增長。為何什么韓國房價還是要堅挺？

這主要由以下幾個方面原因導致的：

1、韓國地形多山地和丘陵，可建設用地少。韓國僅有的兩座大城市首爾和釜山，首爾人口超過2000萬人，而韓國總人口只有5000多萬。所以超過1/3的人聚集在首爾以及周邊。

首爾的面積只有605平方千米，而人口與首爾相當的北京面積為16410平方千米，接近3個首爾大。

相比日本這個狹長的島國來說，韓國的縱深太小，大城市太少，可建設住宅的地方太少。

所以首爾房價折合人民幣15萬元/平方，遠高于北京的平均房價6萬，高于東京的房價4萬，位居世界第二。

2、韓國GDP持續增長，經濟向好，貨幣超發。韓國人均GDP已經馬上要追平日本了，這讓韓國人對購房熱情極高。韓國人和中國人一樣，都認為房價永遠漲，在韓國2/3的居民財富是房產。

同時，為了應對口罩影像，韓國與歐美一起超發了天量貨幣，推動韓國房價從2018年至今接近翻倍增長。

3、韓國人口減少才剛發生。日本是在人口減少第五年，房地產泡沫破滅。韓國的人口減少發生在2019年，所以人口減少帶來的危機仍未反應在房價上。

但是從年輕人購房觀念來看，40歲以下的韓國年輕人也和中國年輕人一樣，有不婚不育，不買房的長遠計劃，所以韓國房價泡沫的破滅只是時間問題。

中國的人口從2022年開始減少，比韓國晚了3年。如果按照日本人口減少5年后發生房價泡沫破滅的規律，韓國房價出現大幅下跌可能發生在2024-2025年附近。而且2023年1月，韓國的房價已經開始出現下跌趨勢。

至于我們什么時候可以看煙花，你可以自己計算，我不便多言了。

總之，沒有永遠上漲的房價，只有永遠上漲的年齡。任何違背經濟規律、科學規律、自然規律的反常行為，都會回歸正常，時間是最好的修正器。

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