觀點網 2月27日，金茂服務發布盈利增長預告稱，預計2022年度公司擁有人應占溢利將較2021年錄得約80%至90%的重大增長。

金茂服務表示，相關增長主要由于集團在管物業總建筑面積增加以及增值服務收入上升。同時表示，目前公司正整理集團2022年的年度業績，相關業績報告將于2023年3月底前刊發。

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依托于中國金茂的布局，金茂服務走高端服務定位，物管費一度是業內“頂配”，但外拓確是業績持續增長的必然之路，金茂服務也要開始做出選擇和適應。

業績盈喜、股價仍跌

盈喜發布后，金茂服務以4.34港元每股收盤，跌幅5.45%，是2023開年以來的最大跌幅。有投資者認為，目前股價表現可能是受母公司影響。

上周五，2月24日晚間，其母公司中國金茂發布業績盈警。公告顯示，中國金茂預期2022年度公司所有者應占溢利將較2021年錄得約50%至60%的下降。此外，2022年公司所有者應占溢利（未包含投資物業公平值收益）將較2021年錄得約70%至85%的下降。

并表示主要原因是，截至2022年度中國金茂及部分聯營及合營企業項目售價不及預期，需計提發展中物業、持作出售物業減值所致。而金茂以國央企的身份，仍有低成本的融資渠道，并且持續拿地發力城市運營，亦有投資者表示看好。

物業股與母公司地產股相互影響已不新鮮，不管是財務上的，還是經營上的。在一定情況下，有個“好爸爸”也能為物業股加分--金茂服務定位高端物業服務，很大程度起因于母公司金茂的布局。

相比第三方項目，關聯方的項目很“香”。截至2022年6月30日，在管面積方面，金茂服務母公司及其關聯方的占比在60.7%，而獨立第三方開發的物業占比39.3%；在收入上，占比6成的關聯方卻提供了占比88.4%的收入，獨立第三方開發的物業占比4成，卻僅僅提供了收入的11.6%。這已是改善過后的，2021年同期，金茂服務在管面積中關聯方的占比更高，近9成。

“襁褓”不是長久之計，金茂服務也在進行外拓，截至2022年6月30日的數據顯示，金茂服務在管面積翻倍，較上一年同期的1990萬平方米上漲129%達到4550萬平方米，合約面積也增長了57.8%至6960萬平方米。其中，來自第三方的在管建筑面積為1789萬平方米，第三方在管建筑面積占比由2021年底的34.1%提升至39.3%。占比仍不足四成。

2023年1月19日，金茂服務發布最新的2022年度外拓盤點數據顯示，公司實現16類業態拓展，單體項目共簽約176個，拓展合約面積超1500萬平方米，其中非住宅占比超過60%，二線及以上城市拓展比例超過72%。

2018-2020年間，金茂服務合約面積的年復合增長率約為31.7%，如果與此數據作為比較，整個2022年合約面積外拓的速度略有下降，約為26%。如果按2022年中的合約在管面積比值1.53看，金茂服務后續仍存在充分項目釋放空間。

降價還是降速？

降價還是降速，對于金茂來說，這是個問題。物業行業早已從藍海變為紅海，外拓拿市場化的項目競爭激烈，價格和服務都會有更市場化的要求，指向成本優化、服務提高。

從事物業行業的人士認為，物管費漲價還是很難，受到的阻力很大。

隨著規模逐步增長，金茂服務的平均物管費也被逐漸拉低。其出于高端定位而一度位居業內“頂配”的物管費，開始逐年降低。

據了解，2018-2021四年，公司的整體平均物業管理費分別為6.2元/月/平方米，5.9元/月/平方米、5.4元/月/平方米、4.64元/平方米/月。而截至2022年6月30日止六個月，金茂服務的綜合平均物管費已降低至約4.45元/平方米/月。

物管費“退步”，基礎物管部分的毛利率亦始終低于同行。其物管服務毛利率僅為17.2%，低于大多數同行20%-30%的水平。金茂服務在控成本上還有提升空間。相比之下，增值業務毛利率好看很多，2022年中期數據顯示，非業主增值服務、社區增值服務的毛利率分別為47.8%和46.7%。

和大多數物業股主要業務構成一樣，金茂服務的業務主要為三大板塊，物管服務、非業主增值服務、以及社區增值服務，2022年中，三者的收入占比分別是5成、3成、2成。占收入半壁江山的物管服務，規模是關鍵要素，擴張緩慢也會使業績面臨挑戰。

高毛利的非業主增值服務包括案場服務、保潔服務、保安服務等，一般是物業公司為母公司開發商提供服務得到的收入，通常被認為有“水分”。

部分物業股投資者認為，因為這部分主要是和母公司或其他關聯方進行的關聯交易，可能會被看作是財報數字調節的核心環節。

另外，金茂服務的社區增值服務還尚未形成規模，基礎物管服務作為主業，仍是應該拓展和修煉的板塊。

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