近日，為沖刺年終業績，華潤置地深圳大區近期對即將入市的兩個樓盤做出承諾：至所有房源售罄之日，華潤置地承諾降價補差價。這是今年深圳首個宣布降價賠付的房企。可以說到了年底，房企花式促銷賣房頻出，不過，能夠喊出承諾降價補差價，也表明房企對未來充滿了信心。這或意味著房地產市場下行空間有限，甚至會迎來反轉。

前兩年，我們在房地產市場采取了降杠桿的政策。

【資料圖】

2021年1月1日起，央行和住房和住建部限制開發商融資，規定了“三條紅線”。1、排除預收后的資產負債率不得超過百分之七十； 2、凈容負債率不得超過100%；3、現金短債比不小于一。 如三道紅線全部超過，房地產商無法再擴張負債；超過兩根，負債規模年增長速度不能超過5%； 超過一條，增長速度不能超過10%；全部沒有超過，不得超過15%。 融資規模被限制，使得不少房地產商，需要通過減價來提升市場銷售。

同時，由于眾所周知的原因，居民對未來預期不好，自然也不敢加杠桿買房。所以過去一兩年，中國的房地產市場下行明顯，還出現了爛尾樓現象。

中國的房地產市場該如何健康發展？

針對新的情況，今年我們一方面并沒有放松“三條紅線”，但在需求端以及為企業解決流動性緊張以及保交樓等問題上，我們某些政策上也出現了調整。

在需求端，9月末，央行、銀保監會、財政部、國家稅務總局三道政策連發，著眼于需求端的限貸松綁和交易減負，分別是關于階段性放寬部分城市首套房貸利率下限、下調首套房公積金貸款利率、支持居民換購住房享受個稅退稅優惠。

針對供給端，人民銀行、銀保監會日前聯合印發《關于做好當前金融支持房地產市場平穩健康發展工作的通知》，即“金融16條”，提出支持開發貸款、信托貸款等存量融資合理展期，支持調整個人住房貸款政策等措施，加大對房地產企業流動性支持。同時，銀保監會、住建部、人民銀行聯合發布政策，支持優質房地產企業合理使用預售監管資金，防范化解房地產企業流動性風險。

各金融機構迅速地落實了央行的指導性政策，11月，交通銀行(601328)、農業銀行(601288)、中國銀行(601988)、郵儲銀行、建設銀行(601939)、工商銀行(601398)等六大行陸續與房企簽署戰略合作協議，授信額度超萬億。其中涉及的房企包括碧桂園、中海、華潤置地、萬科、龍湖、金地、美的置業、綠城等，除了央國企之外，其余大部分為示范性民營房企。

在債券融資層面，交易商協會發布支持民營企業債券融資額政策，并強調支持民營房地產企業。在房企股權融資方面，政策重啟股權融資，有利于優質房企獲取再融資和境外上市機會。不僅能改善房企資產負債表、補充流動資金，也有利于優質房企收并購出險房企或項目，有利于房地產市場的穩定。

這些政策有助于穩定市場信心和預期。某種程度上，這已經在房地產商的信心上表現出來了。

這些政策調整背后，源于促進房地產市場穩定發展，更好滿足人們的剛性和改善性住房需求，但并不是鼓勵投機買房。

1978年是全國人均居住面積是7.6㎡，城市人均居住面積是3.6㎡。到2020年，根據第七次全國人口普查的詳細數據，中國家庭戶人均居住面積達到了41.76平方米，平均每戶住房間數為3.2間，平均每戶居住面積達到111.18平方米。

看起來這個數據不錯，在全球來說都算好的。全球人均居住面積，美國排第一67㎡，前五分別是意大利43㎡，中國40.8㎡，荷蘭40.8㎡，德國39.4㎡，中國人均居住面積已經進入全球第三，撇開美國，中國和第二名意大利也差不了多少。很多人由此得出結論，中國的房地產發展是充分的。

但是，應該看到的是，這一數據是涵蓋了城鄉的。

根據近年的數據，美國城市化率是82.06%；意大利城鎮化率為71%；2019年荷蘭城鎮化率為91.88%；德國城市化率是77.26%；而中國2021年城市化率是64.72%。所以，全球的居住面積，更大比例的是城市居住面積，而中國的是城鄉居住面積。

在農村宅基地一般都很大，這拉高了中國的人均居住面積，夸大了中國的房地產發展狀況，低估了人民對住房的需求。如果僅僅看城市，中國的城市家庭人均居住面積為36.52平方米，排名就要下降很多。

所以，我們的房地產市場還有較大發展空間。而我們的政策也仍有發力空間。展望未來，在消費端，或許還有更大的政策，比如可以考慮下調首付比例，有利于剛需入場；在限購方面，可取消“認房又認貸”，支持改善型需求，特別是將置換型改善二套房視為首套房，享受優惠的首付與利率。而不管是改善型還是剛需，下調利率都是有益的，目前的房貸利率還有較大下調空間。當前除部分城市放開首套房貸利率下限外，多數城市首套下限為LPR（貸款市場報價利率，Loan Prime Rate）-20bp(基點,Basis Point)，所有二套下限仍按LPR+60bp，即分別為4.1%、4.9%。

作者/劉遠舉 上海金融與法律研究院 研究員

編輯/岳彩周

校對/柳寶慶

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