證券時報記者 陳麗湘

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12月9日，資本市場房地產(chǎn)板塊繼續(xù)狂歡。A股深物業(yè)A漲停，大悅城(000031)、新城控股(601155)、萬科A、深深房A等個股跟漲；港股融信中國大漲超70%，龍光集團、天譽置業(yè)、合景泰富集團、匯景控股、佳源國際控股、正榮地產(chǎn)等個股均漲超25%。11月份以來，港股房地產(chǎn)管理與開發(fā)板塊已累計漲約48%，A股地產(chǎn)ETF累計漲超28%，板塊內(nèi)翻倍個股比比皆是。

板塊持續(xù)高歌猛進的背后，是房地產(chǎn)暖風頻吹，房企積極迎接“三支箭”，多舉措化解資金流動性危機。盡管房地產(chǎn)銷售端還未出現(xiàn)明顯拐點，但房企的資金壓力已明顯緩解，多家公司美債獲得展期，部分房企醞釀定增融資，另外還有多家港股上市房企完成配股融資。臨近年底，政策持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生變化。

多家房企債務成功展期

短期內(nèi)陸續(xù)到期的中債、美債是壓在房地產(chǎn)企業(yè)頭上的一座大山。不過，自政策宣布支持房企存量融資合理展期、避免債務風險蔓延后，房企紛紛與債權(quán)人展開談判，力求獲得展期通過。近幾天，已有多家房企發(fā)布了成功展期的好消息。

12月6日，龍光集團境內(nèi)債整體展期事項獲得債券投資人表決通過，已展期債券及ABS展期期限為36個月，未展期債券及ABS展期期限為48個月，總展期規(guī)模為223.6億元。超200億元的到期債務獲得展期，這將有效改善龍光集團的現(xiàn)金流壓力。也正因為此，12月9日，龍光集團大漲41%，11月份以來已累計漲超4倍。

龍光集團的短期流動性壓力是從今年3月份開始的。為緩解流動性困境，龍光集團尋求多筆境內(nèi)債展期，并加快了資產(chǎn)處置步伐。目前，包括“19龍控01”、“18龍控02”、“20龍控02”等境內(nèi)債，已獲得展期。

境內(nèi)債的問題暫時得到緩解，龍光集團的境外債展期還在談判中。據(jù)統(tǒng)計，除部分離岸銀團貸款，龍光集團未來6年內(nèi)有13筆境外債到期，債務總規(guī)模約56億美元，到期時間主要集中在2025年、2026年。

11月初，龍光集團曾公告表示，“自2022年8月下旬以來，公司和財務顧問開始就框架性整體債務管理方案與多個組別的債權(quán)人溝通協(xié)商，目前已取得了多位債權(quán)人發(fā)出的意向性支持函?！?/p>

再往前，成功獲得債務展期的房企是富力地產(chǎn)。11月10日，富力地產(chǎn)公告宣布，包括“H16富力4”、“16富力05”、“16富力06”等在內(nèi)的合計8筆債券獲得展期，展期金額為135億元。

龍光集團、富力地產(chǎn)債務成功展期的消息，明顯增強了其他房企成功拿下債務談判的信心。據(jù)證券時報記者了解，隨著銀行對房企流動性支持力度加大，目前已有融創(chuàng)中國、中國奧園、佳源國際、德信中國等多家房企在推進債務展期工作。

12月9日晚間，融創(chuàng)中國的債務展期進展也帶來了好消息，公司表示已與境外債權(quán)人及境內(nèi)公開市場債券投資人積極磋商債務展期事宜，達成展期約49.7億元；另外，公司與境內(nèi)其他貸款人積極磋商借款展期事宜，并已達成展期約259.6億元。至此，融創(chuàng)中國已達成債務展期約309億元。

逾300億債務獲得展期，將明顯減緩融創(chuàng)中國的資金壓力。按照融創(chuàng)中國的預計，未來7年左右，集團連同其合營及聯(lián)營公司的開發(fā)項目預計產(chǎn)生現(xiàn)金流總額約為3200億元；在未來7年或更長時間內(nèi)，集團將視市場情況及資產(chǎn)運營情況可能考慮逐步出售部分資產(chǎn)(如有)， 預計將使集團的整體流動性增加約600億元。

紛紛籌劃再融資

穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)的“第三支箭”政策落地，允許房企股權(quán)融資、允許符合條件的房企重組上市，恢復房企非公開方式再融資，并限制募集資金用于“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目。時隔多年，證監(jiān)會優(yōu)化調(diào)整房地產(chǎn)股權(quán)融資的消息“一呼百應”，直接引爆了行業(yè)燃點。

12月8日晚間，大名城(600094)同時拋出了定增和公司債發(fā)行預案。定增預案顯示，大名城擬非公開發(fā)行A股股票的數(shù)量不超過6億股，募集資金總額不超過30億元，其中9億元將用于補充流動性資金。

除此之外，大名城還擬發(fā)行公司債，總規(guī)模不超過20億元（含20億元），扣除發(fā)行費用后，募集資金全部用于償還公司各類債務、項目建設、補充流動資金或其他符合法律、法規(guī)規(guī)定、監(jiān)管機構(gòu)認可的用途。

如果此次定增和公司債成功發(fā)行，大名城將獲得不超過50億元的資金，大大緩解資金壓力。因為大名城實際上總體保持債務水平安全可控，截至今年9月底，公司的貨幣資金還有32.7億元，現(xiàn)金短債比為2.07，扣除預收賬款后資產(chǎn)負債率為31.74%，凈負債率為30.44%。

除了大名城，在“第三支箭”落地不到兩周的時間里，已有包括福星股份(000926)、世茂股份(600823)、北新路橋(002307)、萬科A、華夏幸福(600340)、大名城、新湖中寶(600208)、天地源(600665)等近10家房企籌劃再融資方案。

已發(fā)布的定增預案顯示，大部分房企的控股股東都將用真金白銀帶頭參與認購。例如，華發(fā)股份(600325)計劃定增融資不超過60億元，公司控股股東華發(fā)集團表示參與認購金額不超過30億元；上述的大名城定增方案里，控股股東名城控股集團、實際控制人俞培俤以及實際控制人之一致行動人俞凱將參與認購不超過3億股。

此次股權(quán)融資調(diào)整優(yōu)化主要體現(xiàn)在放開并購重組及配套融資、非公開方式再融資、H股再融資方面。據(jù)中信建投(601066)分析師測算，發(fā)行股份購買資產(chǎn)及配套融資、定增這兩種再融資方式流程大致相同，但不同上市主體增發(fā)耗時不同；歷史上看，從發(fā)布預案到完成上市耗時平均約為12個月。

除了定增外，部分房企快速進行配股融資。目前房地產(chǎn)政策支持定增融資的具體細則還未出臺，但是房企的資金流動性窘境亟需快速破局，在此背景下，配股成為了房企快速融資的渠道。

碧桂園已經(jīng)二度進行配股。12月7日，碧桂園在港交所公告稱，公司擬以每股2.7港元的價格配售17.8億股，所得款項總額約為48.06億港元。加上上一次配股，碧桂園已融資超過87億港元。

除了碧桂園，還有雅居樂集團、建發(fā)國際等房企足額完成了配股融資。其中，雅居樂集團以每股2.68港元的價格配售了2.95億股；建發(fā)國際以每股17.98港元的價格配售了4500萬股。業(yè)內(nèi)預計，接下來將會出現(xiàn)房企配股潮。

房地產(chǎn)“三支箭”正在加速落地，且已快速顯效。廣發(fā)證券(000776)研究報告指出，房地產(chǎn)行業(yè)估值進入系統(tǒng)性抬升階段。2022年行業(yè)受制，政策力度較弱與基本面下行，估值修復持續(xù)性弱于歷史大周期底部；年底開始，有效政策持續(xù)落地，將會持續(xù)修復市場預期。

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