今天這篇文章是2022年11月的【大灣區樓市總結和深圳樓市新盤匯總】。

(資料圖片)

但在文章開頭，我想先給大家說說最近的情況——

最近這一兩周，風云突變。

樓市政策回暖的很快，房企的三支箭給了樓市很大的信心。

再加上如今各地對疫情的防控也在放松，生產進一步恢復，經濟復蘇已經是指日可待。

長期嚴控結束疊加樓市政策寬松，對于各地的樓市一定會有很大的刺激作用。

房企三支箭射出之后，市場變化其實非常多。

據我所知，已經有城市要漲價了。比如我現在所在的深圳，有些房企已經開始收回折扣，醞釀漲價。

不過深圳至今為止還沒有出臺更明確的救市政策，導致很多人在猶豫，強二線城市已經頻繁救市，接下來二線城市的反彈會不會比一線城市更快？我是死守一線城市，還是換倉到二線城市？近期很多城市的防疫政策已經做出調整，預計接下來成交量會有所好轉，我建議大家一定要關注這樣的信號了。

大家想不錯過市場的一手消息，可以掃碼加我微信，我得到的最新消息，會同步給已經加我微信的粉絲。

另外，我也整理了兩份資料包，一份是全國價值城市名單，另外一份是298個城市過去10年的房價變化，這兩份名單看完之后，我相信你對城市的價值會有基礎的判斷，掃碼加我微信領取資料包吧。

OK，最近的情況說完了。

今天這一篇文章，我們繼續聚焦大灣區，分析一下深圳和大灣區城市上個月的樓市數據。

房價走勢

上個月幾乎所有大灣區城市的價格都在上漲，只有江門一家的房價略有下跌，房價回暖的趨勢很明顯。

深圳房價回暖了5.46%,中山回暖了7.38%，東莞和廣州的上漲幅度也在2%以上。

當然，我必須提醒大家，我選取的是中國房價行情網的數據，這些數據都是掛牌價數據，不是成交價，所以下載說市場已經完全回暖還不夠準確。

但業主既然已經敢漲價了，那說明大家的信心起碼好起來了，在價格壓抑了一年多之后，各個城市的價格底快要到了。

唯一一個不漲的例外——江門，下跌的原因我認為和之前漲的有點猛有關系。

10月份江門是大灣區唯一一個房價漲的城市，上漲了5.49%，和大伙的節奏完全不一樣。

10月份清了一波庫存、消化了一批購房者之后，11月份江門市場活力明顯減退，價格開始下滑也很正常。

具體看看深圳各區的價格，下跌的居多，其中光明的跌幅最大，原因其實很簡單。

光明的新房供應不斷，加上光明的二手市場還不成熟、房價過高，使得光明的買家多數還是更愿意去買新房，二手業主降價壓力很大。

光明中心區的龍光玖龍臺，是光明標桿二手盤，最新成交價已經從9萬/㎡跌到了6.9萬/㎡。

上漲的區域中，東部的區域房價漲得比較多，比如羅湖、龍崗，這些板塊的二手房成交相對穩定，價格上也會更穩定一些。

成交數據

上個月灣區城市的新房和二手樓盤成交形成了鮮明的對比。

新房成交幾乎全線下滑，只有一個惠州的成交反彈，最近一個月惠州有部分樓盤的成交確實挺好的，甚至有樓盤接近日光，也算是觸底反彈了。

如果想要了解一下最近惠州的市場情況，可以文末點個贊，如果過40個贊，我就寫一篇惠州的文章給大家分析分析。

和新房成交相比，二手房成交則幾乎全線上漲。

深圳、東莞、佛山等城市上個月二手成交上漲幅度都超過了10%

只有廣州的二手成交剛剛突破1000套，成為上個月唯一一個二手房成交下跌的灣區城市。

廣州下跌主要原因歸咎于疫情，上個月廣州有好幾個區整個月時間幾乎都有疫情封控，二手房成交自然會受到很大的影響。

當然，新房和二手房成交的大變化并不能說明二手房的熱度已經蓋過了新房的熱度，因為仔細看數據就會發現，多數城市的新房成交量比還是比二手成交量要高。

不過隨著市場信心的回歸，大家肯定會更愿意把注意力放到二手市場。

深圳上個月的成交也呈現出相同的特點——新房成交變差、二手房成交回暖。

深圳各區新房成交多數都在跌，還在漲的區域主要在東部，最近東部不少樓盤的優惠非常吸引人，比如羅湖的亞太半山樾府，買家只要1成首付，另外兩成開發商幫你搞定，這在之前的新房市場中是從未見過的。

不過這些寧愿自己虧也要降價的樓盤還不多，如果多一點，可能成交就上去了。

再看看二手房，除了東部的大鵬和坪山之外，其他區的成交量都在上漲。總成交量時隔3個月之后再次突破2000套。

我之前就在文章里說過，現在已經有部分板塊的成交恢復了。

比如福田的百花片區，上個月有大量業主降價成交，成交量回到了指導價公布之前的2020年。

百花片區11月成交

深圳的市場變化向來是很快的，一旦信息獲取不到位就會跟不上變化。

熟悉深圳市場的朋友都知道，深圳房價向來易漲難跌。

指導價政策公布了一年多，深圳業主才開始大降價；

而樓市火熱的時候，業主漲價是一天一個價，一天就能漲100萬。

很明顯，如今深圳二手市場的風向變了，價格和成交都在回暖，成交價格以及成交數量也在急劇的變化。

在這個時間段，我覺得大家一定要緊盯市場信息，及時跟進市場動態，避免被市場拋棄。

當然，現在客觀的情況是市場信息不透明，很多信息大家沒法獲取，但是能抓住機會的人就在于他能掌握信息。

我們最近一直在緊跟市場，還專門整理了深圳各個小區的最新報價和成交價格榜單。

想知道自己所在小區漲了還是跌了？想知道哪些小區跌得最猛漲得最快？哪些小區已經跌到底部可以入手？掃碼就可以領取榜單資料。

入市新盤

本月預計入市新盤18個，我根據不同總價預算給大家推薦一下樓盤。

1000萬以上：深鐵懿府 都市茗薈花園

深鐵懿府是已經開到第三期了，這個盤的地段位置比較好，位于安托山片區，靠近香蜜湖和華僑城，屬于半個豪宅區。

距離7號線深云站步行約800米，樓盤旁邊就是自然藝術公園，比較明顯的短板是商業。

都市茗薈的優點是地段。

寶中的地塊不多，短期內新盤也很少，現在能買到寶中新盤的機會不多，當然現在二手樓盤的價格也在降，具體還是要比較一下新房和二手之間有沒有足夠的價差。

700-1000萬：勤誠達云邸

這個預算段能選擇的新盤不多，勤誠達云邸是少數能選的樓盤之一，云邸的位置處在新安，地段還算不錯，周邊的居住氛圍是很好的。

項目步行即可抵達的約500米內天虹、沃爾瑪、寶立方等商業；12號線已經開通了，項目距離12號線的上川站只有250米，現在交通通勤也很方便。

距離寶中也很近，可以享受的寶中比較齊全的配套，如果說缺點，我覺得只有兩個。

第一，周圍城中村比較多，界面稍微差一些；

第二，價格稍微高了點，性價比不高。

當然，這個盤我覺得適合純粹為了居住的客群，不適合投資客，如果你為了投資，同價位可以選擇其他地段在賣的新盤。

500-700萬：信義金域半山 萬豐海岸城

這兩個盤，一個在東部一個在西部。

西部沙井的海岸城不需要多說，一直都是深圳有名的網紅盤。

這一次推出的瀚府系列以改善戶型為主，最小面積也要118平，總價可能會比較高，需要650萬以上接近700萬才能拿下。

，不過沙井一直都是深圳西部比較火熱的板塊，海岸城本身也因為學位和周邊規劃有很大的潛力，所以我覺得如果有足夠的資金，還是可以下手的。

如果預算低一些，可以考慮布吉百鴿籠片區的信義金域半山，這個樓盤是布吉片區的標桿盤，之前已經賣過幾期，二手房曾經報價超過10萬/㎡。

而百鴿籠也是整個布吉界面和環境最好的區域之一，小區附近還有整個布吉最大的商業布吉萬象匯，配套、環境上都可以說是布吉片區最好的。

300-500萬：華潤潤暉府 綠城桂語蘭庭

500萬以下，可以考慮以上光明兩個樓盤。光明另一個盤華潤潤曦府也在本月入市，但是位置在長圳，價值上不如上面這兩個盤。

潤暉府和桂語蘭庭的主要是地段。

潤暉府在鳳凰城，桂語蘭庭在光明中心區，更靠近科學公園。

潤暉府的劣勢在于它不靠近鳳凰城配套最集中的區域，而更靠近光明城站，而且18號線沒開通，地鐵通勤暫時來說不太方便，配套上有一定劣勢。

桂語蘭庭在中心區比較核心的位置，周邊都是新盤，而且都是集中在一起交樓，居住氛圍會比較好，但價格比潤暉府明顯要高，所以還得結合具體預算選擇。

由于篇幅限制，上述都只是簡單的說明，想要更詳細地了解各個新盤的最新價格動態和優缺點，可以掃碼領取我們的價值新盤名單詳細咨詢。

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我是大胡子李俊懷。

深耕樓市10余年，自己投資買賣過10幾套房，最高漲幅14倍。

我從不煽動“高價買房”，不吹噓“穩漲不跌”。

10余年買房路上，用實踐總結方法，用腳步丈量城市，已成功幫助2萬余家庭實現財富升值。

更多隱藏級的買房賣房騷操作，想要一對一了解，可以掃碼加我微信。

好文分享

城市分析：珠海?|?佛山?|?惠州?|?東莞?|?中山?|?深圳?|?廣州

區域分析：光明?|?龍華?|?羅湖?|?鹽田?|?大運?|?布吉?|?沙井?|?西麗?|?前海?|?坂田?|?百花?|?福永

干貨：地鐵盤?|?土拍?|?房產稅?|?學區房?|?保障房

不同預算買房推薦：700萬|?600萬|?500萬?|400萬|?300萬?|?200萬

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