地產財富會

2022年翻篇之前

(資料圖片)

房地產終于等來了喜訊

政策的窗口期已經開到最大

解渴救命的錢在來的路上了

能不能拿到手

還要各憑本事

2022-11-30

第二支箭首單發債來了！

剛剛，龍湖公告成功發行年內第二期中期票據，發行規模20億，期限3年，利率3%。

還記得這個月上旬，交易商協會同意龍湖200億儲架式注冊發行嗎？現在，龍湖已經拿到了這200億中的20億，不是額度，是穩穩到手的真金白銀。

而且，這筆錢是真便宜啊！很多央國企都不一定能拿到低至3%的利率。

龍湖給所有等錢來的房企開了個好頭。

昨天，也就是第三支箭射出的第二天，福星股份(000926)、世茂股份(600823)和北新路橋(002307)三家房企迫不及待發定增公告，一副“別攔我，我要做房地產再融資重啟第一人！”的架勢。

是的，錢已經在路上，就看誰能搶得到、拿得多，甚至拿得便宜。

最近射箭速度和效率

趕得上梅西點射破門了

一個月內，救市的“三支箭”全部射出，這速度和效率，連球神梅西都得嘆服。

增信民企債券融資的“第二支箭”在11月8日發出，約2500億的支持額度，民營房企目前已申請到930億，其中，萬科280億，龍湖200億，金地、新城、美的置業各150億。

11月23日這天，幾個重磅利好連發：央行牽頭的金融支持房地產16條正式發布；國常會吹風“降準”，再提加強對民營企業的金融支持力度，資本市場聞聲全線拉升。

這之后48小時內，六大行“聽央媽的話”，一下子給17家房企提供1.2萬億授信額度。

到目前為止，第一支箭的授信額度已經超過2萬億，近30家房企受益。當然，每家房企拿到的額度還是有差別的，萬科、碧桂園、美的置業、龍湖四家占大頭——顯然，通過信貸渠道支持民企融資的“第一支箭”，更多射到了這些優質房企身上。

更重磅的“第三支箭”，在11月28日周一晚間射出，證監會連發五道舉措，恢復房企重組上市、恢復地產再融資、支持港股企業、發揮REITs和私募基金作用盤活房企存量資產。

那扇對房地產關閉很久的大門打開了！資本市場普天同慶，漲聲一片。

大門剛一打開，福星股份、世茂股份們就躍躍欲試要進來，他們太缺錢了。

福星股份實慘，一面是火燒眉毛的流動性壓力，一面是融資四處碰壁，很久沒有發債融資了，之前向交易商協會申請的60億中期票據還沒見受理，又火速打起了第三支箭的主意。

盡管資本市場對第三支箭買賬，但并不代表對每家房企都一視同仁。對福星們的定增計劃，仍有很多質疑和不看好的聲音。

市場活水

流向了不缺錢的人？

“三支箭”政策組合的初衷，是解決民營企業的“缺水”難題，為出現資金困難的民營企業提供階段性的融資支持。

而從實際落地來看，房地產領域目前受益的是清一色的頭部優質企業。

也就是說，比起那些跌倒在泥潭里的出險房企，他們相對沒有那么缺錢。

拿民企里的信用標兵龍湖為例，不僅今年到期債務已償清，還提前償還了全部2023年到期的海外美元債務。

在“三道紅線”考驗房企的這幾年，龍湖始終保持優異的債務結構：2020、2021、2022年（截至9月末）資產負債率分別為69.59%、69.92%和69.84%，扣除合同負債的資產負債率分別為44.85%、47.52%和45.63%，并且連續六年處在綠檔。

根據今年中報披露，龍湖現金短債比4.07倍，平均借貸成本低至3.99%，平均賬期為6.28年，一年以內到期的短債占比約10.1%——財務指標的穩健指數趕超國企。

穩健的基本面和優越的信用資質，讓龍湖萬科們能夠獲得更多的市場活水，撐起了頭部房企的排面。

我們看到，第一二支箭的惠及范圍內，目前還沒有已違約房企的身影。

在政策的實際落地上，顯現出的是“救急不救窮”、“錦上添花而非雪中送炭”的趨勢。如資本圈一位朋友的感概：錢流向了不缺錢的人，愛流向了不缺愛的人。

央媽的愛

他們接收到了

實際上，對于已違約房企的債券融資支持，央媽是給予了關懷照顧的。

地產財富會在之前《央媽16條流出后，我們是不是可以買房了》一文中劃過重點：

保融資的6條里，央行明確提到了支持存量融資合理展期，即鼓勵金融機構與房地產企業基于商業性原則自主協商，積極通過存量貸款展期、調整還款安排等方式予以支持，促進項目完工交付。

對于未來半年內到期的債務，可以允許超出原規定多展期1年，可不調整貸款分類，報送征信系統的貸款分類與之保持一致。

此外還有通過保交樓專項借款、配套融資支持，用“真金白銀”的資金注入進一步推進保交樓工作；計劃通過地產項目并購金融支持、探索市場化支持方式，做好受困房企的風險處置等。

央媽強力維護樓市信心底線的決心顯而易見，尤其是支持存量融資展期，對出險房企算得上雪中送炭的大利好，有助于緩解火燒眉毛的資金壓力。強調對國有、民營等各類房企融資一視同仁，也有利于多數受困民營房企的融資改善。

只不過，在政策實質落地的過程中，仍要看金融機構可以發揮的自主空間有多大，以及出險房企的談判能力等，更多的考驗還在前方。

可以預期的是，一切正在朝著好的方向發展。

如研究人士所言，當前政策已經出現了歷史上罕見的最佳窗口期，善于理解政策和學習政策的房企，才是好房企。要對各類再融資政策做積極解讀，尤其是關注各類機構投資者的資金和投資意愿，主動聯系主動對接，積極消化目前好的政策效應。

平穩過冬之后，地產的春天不遠了！

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