深圳樓市的市場底可能已經到了。

我下這個結論的依據在于，深圳出現了第一個成交回暖的板塊。

這個板塊在哪里?

【資料圖】

說出來恐怕會嚇你一跳。

因為你絕對想象不到，這個成交回暖的板塊竟然是靠頂級學區房支撐房價的百花片區。

前兩天一位中介朋友告訴我，11月份截止到現在24號，百花片區成交了42套房源。

42套成交啥概念？

列列數據比較一下。

10月份百花成交量達到14套。

9月份只有3套成交，今年1-9月份，每個月的單月成交量都沒有超過10套

去年，也只有1月份的成交量和本月相當。

而去年1月份，正是指導價出臺前一個月。

也就是說，如今百花片區的成交量，直接回到了指導價公布前的水準，回到了市場最火熱的時候。

但是我必須要強調一下，百花成交回暖，在深圳只是偶然性事件。

因為截止到24號，深圳本月的二手房成交量只有1666套，最終成交預計只能在2000-2200套之間，和之前沒啥區別。

這說明什么？

這說明現在的深圳樓市壓根沒有回暖。

在這個大背景下，此前一路走低的百花片區，竟然走出了獨立行情，真的是不容易。

百花的成交量突然回暖，和百花學區房整體大降價有很大的關系。

我給大家看看幾個例子，大家感受一下現在百花的成交價有多夸張。

南天一花園最近成交了一套107平的三房戶型，成交價格998萬，低于指導價300萬，這個成交價格直接回到了2017年。

這還不是唯一一套低于指導價的成交房源。

長安花園成交的一套103平戶型，成交價格915萬，低于指導價115萬；

百花公寓成交一套101平，成交價1066萬，低于指導價118萬；

長樂花園成交一套92平3房，成交價755萬，低于指導價153萬；

長安花園成交一套124平，成交價990萬，低于指導價250萬；

那些典型的學區房戶型，比如金茂禮都的43平小戶型，是很多純粹買學區的家長很喜歡的小戶型。

這個戶型最新的成交價只要550萬，雖然依然比指導價要高一些，但是550萬的成交價也已經是跌回到了2017年的價格水平。

要知道，2020年8月份的時候，同戶型成交價最高曾經達到822萬。

除了上面提到的成交之外，百花片區以及深圳其他片區最近也有很多指導價成交的房源，我們團隊最近整理了深圳各個板塊的成交價格名單

想要知道自己關心或者所在的小區的成交價格，可以掃碼領取。

看過一輪成交記錄之后，你會發現當下百花片區基本都是低于指導價或者貼著指導價成交，成交價回到了4年之前。

這說明，深圳人對頂級學區房的需求也還存在。

過去兩年，百花的價格居高，官方指導價只有10-12萬/㎡，報價單價卻在15-18萬/㎡。價差太大了。

總價一點沒變，首付多了幾百萬，樓齡還這么老，就算買家為了孩子愿意花錢，那也不能當冤大頭啊。

如今房價降到了指導價，總價低了，首付也低了，那壓抑許久的需求就自然而然地迸發了。

當然，在一開頭的時候我也說過，百花的高成交是獨立行情。

不是所有板塊降到指導價就能成交，也不是所有學區房降價就會有成交，

除了降價之外，你還得有足夠的價值，能讓買家敢于砸下上千萬卻不眨眼。

百花最大的價值，毫無疑問是學位。

大家這兩年熱議的學區改革，也就是所謂的多校劃片、集團化辦學，壓根沒有影響到百花片區。

為什么？

主要有兩個原因。

第一，百花片區所有小區共享深圳實驗中學的學位，仍然屬于單校劃片的范疇；

而小學方面，百花片區內有3個小學，小學數量也沒有增加，學校的實力短期內也沒有受政策沖擊，百花的學校仍然處在整個福田甚至整個深圳的頭部。

具體小區對應的學位關系可以看下面這張圖。

實驗小學比百花小學和荔園小學更好，因為深圳實驗小學的畢業生可以選擇直升深圳實驗初中部，其他兩所小學的畢業生，只能用地段生身份積分入學申請上深實驗初中部。

第二，積分入學規則也沒有調整。

按照福田區現在的積分入學政策，想要讀深實驗初中或者是百花的三大小學，買房是必須的，租房肯定不行，而且積分要盡可能地高。

最近兩年，響應學區改革號召，百花沒有公布積分錄取分數線。

最后一次公布是在2020年，當年百花積分入學的最低門檻是93.1分。

也就是說，光買房還不夠，還得盡可能提前買房，（房產證發證日期滿一個月就能加0.1分），社保交的年限還得比別人長才有競爭力。

在這個環境下，不說其他片區，單說百花，你要真想讓孩子讀好學校，還不能指望學區改革，還是得買學區房，這就是需求的來源。

強需求再加上現在房價跌到了指導價，買家重新瘋狂也可以理解。

百花片區成交回暖，其實是一個很重要的信號。

自從指導價頒布之后，深圳已經經歷了接近兩年的量價齊跌，本月百花成交回暖，總算是在局部結束了這個低迷的行情，也意味著深圳量價齊跌的時代告一段落。

接下來的市場行情，分化會比以往更明顯。

如果你朋友圈里有中介朋友，你會發現最近市場上指導價出售的房源越來越多，但是買家對價格的預期，卻早已經跌破了指導價。

換句話說，即便業主自己覺得已經割了很多肉把報價降到指導價以下了，買家也未必愿意接盤了。

漲的時候買家會為情緒買單，但跌的時候，買家會比市場想象的更謹慎。

這個時間段，只有像百花片區這樣有特殊價值、大家還有意愿去買的板塊，才可能會有降價成交，業主才能有機會止損。

除了百花之外，還有哪些片區成交率先反彈呢？

我們最近整理了深圳300個熱門小區的最新業主掛牌價報告。發現其中有部分板塊降價幅度非常大，成交速度也很快。

想知道當下各個板塊具體報價和降價幅度，或者最近考慮置換二手想了解業主報價，可以掃碼添加微信領取報告。

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我是大胡子李俊懷。

深耕樓市10余年，自己投資買賣過10幾套房，最高漲幅14倍。

我從不煽動“高價買房”，不吹噓“穩漲不跌”。

10余年買房路上，用實踐總結方法，用腳步丈量城市，已成功幫助2萬余家庭實現財富升值。

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