朋友們，今天是我們每周的固定欄目——樓市銳評

主要給大家分享最新的新盤和二手房信息以及內部消息，旨在用更簡練的語言傳遞更多新鮮的市場信息。

也許你關注的樓市可能不夠面面俱到，但我們的分享絕對新鮮，保持客觀。

【資料圖】

不管是漲跌還是優缺點，我們知無不言，言無不盡。

以下是總價段不超過500萬的部分新房，還有新盤想了解的歡迎留言評論。

南山區

御成府：南山低總價上車小戶型的為數不多的選擇，原本大陸莊園的3期項目，現在推出38平-58平的小戶型。

注意房屋性質是單身公寓，單價還不清楚，參考二手房單價周邊普遍在6萬-8.2萬/㎡之間，預計單價8萬左右。

周圍環境一般，畢竟中心區已經發展很多年了，周圍小區的樓齡比較老，居住氛圍非常濃厚，學位也一般，二手房里400萬總價段南山還是有不少選擇的。

光明區

金地明峰府：光明公明街道，距離6號線薯田埔站100米左右，目前項目2期已經開盤，價格區間在3.9萬/平-4.22萬/平，總價區間在348-559萬之間。

優點：戶型設計比較亮眼，81平可以做到3房1.9衛，有總比沒有強。

地鐵口物業，對于依賴地鐵出行的朋友，6號線通往福田，做兩站即可換乘13號線去南山。

價格優勢，首付100萬可搞定3房，是光明地板價的存在了，直逼坪山。

缺點：周圍環境一般，靠近主干道的后期部分戶型將面臨噪音粉塵影響，周邊分布著較多工業園區和農民房，商業配套不集中。

優先考慮教育配套的，這個項目教育屬性一般，同等情況下還可以選到可替代的名校。

龍崗區

星龍園：對于東部的購房群體來說最值得買(300785)的新房，推出328套住宅，72-143㎡的2-4房，參考今年大運片區土拍限價帶裝修約5.6萬/㎡，這里不管是環境和配套，還是學區，都是龍崗目前最好的。

南山悅時光花園：雖然叫南山，但項目在龍崗寶龍片區，只有兩個戶型，71㎡3房、81㎡3房。毛坯限價3.71萬/平，折后總價222萬起。

優點：71平可以做到3房，價格非常非常優惠，周圍城市界面成熟，周邊有14號線加持。

缺點：一部分戶型朝向有高鐵線和排塘山隧道，會有噪音干擾；商業、教育屬性一般。

現階段二手房在擠水，新盤現在價格也是有很大驚喜的。比如金地明峰府二期開盤據內部消息最低3.5萬起，所以一些新盤內部消息，我會優先和掃碼添加我的朋友分享。

二手房里，成交價低于指導價的房子越來越多了。

這里圈幾個在各個片區里有代表意義的標桿樓盤，看出整個區域的漲跌。

龍華上塘的港鐵天頌89平橫庁大三房，指導價602萬，掛牌價588萬當天就出掉了。

集齊了地鐵口、大社區、容積率低，帶高峰學校學位，周圍一公里的商業配套齊全，住起來還是比較舒服的。

重點給大家講講南山的二手房，因為現在南山的很多樓盤都跌出很大空間，不要覺得核心區域淘不到筍盤。

南山大學城標桿樓盤，寶能城。92平高贈送的四房，1000萬成交。就目前來說這邊屬于南山千萬級別四房性價比最高的小區，建議大家可以多關注。

南山還有一個小區最近很多人關注，號稱神盤的華潤城，從年初陸陸陸續續就有一些試探性降價的動作。

像周邊的回遷房小區現在價格陸陸續續有一些低于指導價的房源出現了。

這個地段擺在這里，旁邊就是大沙河，離高端商圈萬象天地也近，科華是新學校，目前成績也還不錯，對這個片區比較感興趣的，可以淘一淘了。

昨天剛看到一個南山南頭的豪方天際最近筍盤也出來了，低于指導價400萬，這個價位了解過的朋友自然懂了。

自帶的南山實驗教育集團園丁學校九年制就是最大的賣點，疊加12號線同樂站馬上開通在即，附近地鐵通勤也方便了，重視教育的家長可以優先考慮了。

劃重點，前海的佳兆業前海廣場成交了兩套，分別是86,135平3-4房，86平首次跌破1000萬，135平更是指導價成交，大概30%左右的幅度。

南山后海的蔚藍海岸成交一套3房也是指導價成交，這個小區3房據我了解都是高于指導價，這是首次低于指導價成交，星海名城一套大3房低于指導價50萬暫時未賣出，在前2-3個月指導價也是能出掉。

包括現在賣房的賣家雖然賣得很痛苦，但現在手持預算的朋友真的很幸福。

不止是龍華、龍崗，包括現在南山、寶安也出現了很多筍盤，今年是真的可以低成本買到好房子。

這里不展開分析房源了，潮水褪去，你才會發現當下的樓市有價值的樓盤真的不多。

房子是多數人一生最重大的經濟與投資事宜，買房最難的就是做好規劃，怎么做好預算里的最優選。

畢竟二手房市場真的太大，首付、名額、貸款、學位、不同區域有哪些產品可以對比？最重要的是房子夠不夠筍？

今年真的非常難得看到有非常多的筍盤，不管是新房還是二手，現在市面上的折扣和優惠都很多。

可惜的是，很多普通人無法掌握到這種信息差，如果你真的打算在低迷期入手，又苦于沒有信息來源的，我建議你添加我的微信，我和我的團隊經常在市場跑，也有資源了解最新的市場信息，會第一時間將信息發給添加了我微信的粉絲朋友。

觀察了現階段的深圳二手房市場能成交的房子價格，不同程度往這三個方向變化：

1.逐漸往指導價的方向靠攏了

2.逐漸往2019年的房價靠攏

3.逐漸往二手房同類競品新房價格靠攏。

核心地段，除了少部分豪宅區，其他樓盤的錨點基本都在2019年了。

現在看來也很感慨，追漲和殺跌，向來都一體兩面。大家還是需要分清楚，自己要買的究竟是房子，還是情緒。

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以上為正文，來自粵海街道周主任

我是大胡子李俊懷，沒什么與眾不同，但在買房這件事我已經研究了十年之久。

我把這13年對城市和房產的研究，以日為時間尺度，把960萬平方公里土地的價值，濃縮成一個個字，傳遞給大家。

從第一套房子開始，我堅持用腳步丈量城市，每年團隊花大量時間考察城市，我本人及團隊也陸續在全國投資了多套房子，獲得不小的收益。

幾分鐘的聊天，不能幫你暴富，但一定能避上幾個小坑，歡迎掃碼私聊我。

希望用我研究的理念幫大家避開房產上的坑，幫助大家能在房產投資中賺到錢，也把考察的一些文章做成了鏈接，感興趣的可以點擊。

本文首發于微信公眾號：大胡子看深圳。文章內容屬作者個人觀點，不代表和訊網立場。投資者據此操作，風險請自擔。

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