11月9日，東莞市住建局發布《關于優化新建商品住房銷售價格申報管理的通知》，通知增大了房企在售房過程中價格下浮動空間，亦對價格調整周期進行了修改。

多名業內人士在接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，這主要與當前東莞房地產市場持續低迷有關。今年以來，東莞已多次放松房地產調控，此類降價政策有助于進一步提振交易市場，對于房企銷售業績和現金流改善等都具有積極作用。

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價格下浮空間增大

通知規定，新建商品住房項目累計申請辦理預(現)售批次的首次申報平均價格，不得高于經備案的同類型住宅申報均價(含)，且不低于該申報均價的90%(含)。

相較此前政策中申報價格最多下浮10%，通知規定了開發企業應嚴格按照申報價格明碼標價進行銷售，網簽銷售價格不得高于房屋申報價格，且比申報價格下浮不超過15%(含)。

此外，通知還要求，已辦理預(現)售但未售出的新建商品住房需調整銷售價格的，自取得預售許可證(或現售備案證書)之日起滿360天方可上浮調整，上浮幅度不超過5%(含)，滿180天方可下浮調整，下浮幅度不限。此前政策規定是滿90天后可進行下浮調整。

“年底開發商為沖業績促回款，會采取一定的降價銷售策略，而此次限價政策的調整也給了開發商較大的自主定價權?！敝兄秆芯吭簭V州分院研究主管陳雪強在接受記者微信采訪時表示，除7月份“解限”政策力度較大，短期內帶動了市場成交的回升外，進入到傳統“金九銀十”階段，市場成交不但沒有持續走高，反而在政策利好消化后持續走低，10月份商品住宅成交套數不足2000套。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，此次政策充分說明在項目定價方面更加務實，更加給予房企保障。比如允許預售證滿半年的，自由下調售價幅度，這就使得一些滯銷盤或庫存項目有更好的定價空間，對于以價換量具有積極意義。

新房二手房循環問題待解

實際上，今年以來，東莞已經出臺了“莞七條”等多條刺激樓市交易政策，從成交量來看，除7月短暫爆發后，其余月份成交拉升并不特別明顯，但從成交價格來看，其在全國行政區內已名列前茅。

騰訊谷雨數據根據全國房價行情平臺整理顯示，除直轄市外，截至2022年第三季度，在全國房價最高的十大地級行政區中，東莞房價位列第七，折合單價27315元/平方米。

從新房和二手房來看，據中原地產統計，10月份東莞新房成交均價達到3.1萬元/平方米，二手房為2.1萬元/平方米。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉在接受記者微信采訪時表示，過去幾年地市火熱，對新房價格的拉動很明顯，而二手房價格低，業主降價賣，新房和二手房循環出現了問題，也導致現在新房銷售比較困難。

對于如何解決新房二手房循環問題，在李宇嘉看來，東莞樓市本身深圳和廣州投資客群體較多，令當地樓市秩序較為混亂，而當樓市預期下行，外地投資客減少后，本地需求及購買力難以跟上。

合富大數據顯示，10月東莞新建商品住宅網簽約33.2萬平方米、2885套，環比9月減少25%，成交下探，同比去年10月減少34%。1-10月新房住宅成交量僅次于2008年同期，市場信心不足，樓市仍處于筑底期。

二手住宅網簽約28.3萬平方米，2801套，環比減少22%，同比增加3.5倍；均價約21878元/平方米，環比微跌0.9%，同比上漲43%。10月東莞二手房市場成交轉冷，掛牌量持續增加，降價出貨成主流，曾經的網紅盤也“跌跌不休”。

李宇嘉認為，新房價格下浮幅度從10%調至15%，從市場實際調研來看，確實能帶動購買力提升；而滿180天方可下浮調整，且下浮幅度不限，拉長下調時間間隔，一方面是為了避免給市場傳達不斷下降的預期，穩定價格預期；同時也變相鼓勵開發商有節奏地降價，實現有效需求釋放，實現在價格上的供需匹配。

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