觀點網富力地產持續將近3年的債務危機，在11月10日這一天迎來戲劇性轉變。

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在此之前，很少有人預料到這家出險房企會采取如此大膽激進的處理方式，并最終能夠成功——富力地產成為首家完成境內外債券全部展期的內房企業。

在摩根大通的幫助下，富力首先于不久前將10支原本分別在2022年、2023年、2024年到期的美元票據，合并置換為三筆票利均為6.5%的新票據，再全部展期3-4年。

外界視這次債務重組為是“亞洲房企最大債務重組案例”，以及“出險房企境外債務處理特例”，但誰料到富力地產在僅僅數月后又故伎重演。

富力是在7月份獲得境外債權人展期首肯后，隨即將精力傾注到在岸市場。有消息稱，它聘請了中國國際金融公司擔任財務顧問。

8月23日，富力毫無征兆地宣布旗下所有存續公司債券因重大事項存在不確定性，將從8月24日起停牌，這被認為是其開啟境內債務談判的信號。

最新公告顯示，富力地產于9月8日就停牌債券整體展期事項召開債券持有人會議。兩個星期后，展期議案均獲得債券持有人會議表決通過。

隨后，作為協議的一部分，富力在10月31日向每個持有本公司停牌債券的證券賬戶，兌付不超過2000張（含2000張）債券的本息。此次債券兌付工作后，富力存續債券中的“19富力01”，余額清零并完成摘牌。

因此，最終獲得展期的公司債券包括：“H16富力4”、“16富力05”、“16富力06”、“16富力11”、“18富力08”、“18富力10”以及“19富力02”七只，本金余額為約135.19億元（不準確，為10月31日兌付前數據）。

其中，2022年內到期的有“16富力11”、“18富力08”兩只，債券余額合計約51.2億元；2023年到期的有“H16富力4”、“16富力05”和“18富力10”、“19富力02”、“16富力06”，

債券余額合計約83.99億元。

至此，該公司在半年內合共對旗下最多493.73億元人民幣有息債務完成應急處理。而富力地產獲得的階段性勝利，為其他陷入危機的開發商提供了債務化解思路。

據了解，在富力成功完成10只美元債展期的新聞釋出后，合景泰富成為成為第一家學習“先進經驗”的同行。

同樣在摩根大通的幫助下，合景泰富完成了針對16億美元高級債券的交換要約。

另外，此前已有消息透露，不止一家開發商在討論，一旦富力地產獲得境內債務整體展期成功，他們將考慮仿效。

如今好消息傳來，事實看來，在這場看似毫無頭緒的債務泥沼中，富力地產的方法至少是條可行的路徑。其境內外債權人作出的讓步，或多或少能體現目前市場上的情緒，證明在危機爆發近一年后，權責雙方已愿意坐在桌旁更加理性的考慮問題。

摩根大通中國房地產投資銀行部負責人郗方朔早前在接受觀點新媒體采訪時就曾表示，展期交易的初衷是希望在短時間內有一個解決方案，讓行業可以穩定，讓企業也可以穩定地經營。

不過，這并不代表每一家企業都能如此進行復制，富力地產的成功建立在過去十數年積累的優質資產之上。

為富力10只美元債展期作增信措施的，就包括在英國的One Nine Elms項目和馬來西亞的公主灣項目。而同一時期，富力地產通過將倫敦Vauxhall Square項目進行反復“明股實債”式的出讓，已籌集超過1億英鎊資金。

境內方面，截至2021年末，富力擁有土地儲備總建筑面積約6471.9萬平方米，其中總可售面積達4996.7萬平方米。另截至2021年上半年，富力未來可供發展的已簽約舊改項目達58個，可售面積3700萬平方米，可售貨值超1萬億元。

這些資產為富力提供了非常重要的未來償債的能見度。

“企業本身的運營能力以及資產質量是獲得投資者信心的基石，投資者對富力這方面還是比較認可的。”郗方朔在采訪中亦認為，債權人的同意很大一部分是基于對富力的信心。

但就目前而言，國內房地產市場仍籠罩在悲觀情緒中。富力地產過去三年放棄拿地，以開發存量城市更新項目為主的經營模式，某種程度上令它在銷售上處于一個更劣勢的地位，況且這些項目的開發、建設將形成特別剛性的支出。

截至今年前9個月數據，富力地產年內合共實現總銷售收入約932億元，同比降幅達66.41%。而等待基本面的反轉，可能還需要很長一段日子。

另一方面，富力地產要面臨的債務還有：截至2022年上半年末，有息債務余額1262.45億元，除公司信用類債券余額469.3億元（目前部分展期），占有息債務余額的37.17%。

其余還有銀行貸款余額579.77億元，占有息債務余額的45.92%，非銀行金融機構貸款123.93億元，占有息債務余額的9.82%，其他有息債務余額89.45億元，占有息債務余額的7.09%。

與之對應的是，富力地產現金余額僅有20余億元。

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