觀點網 近期，卓越集團旗下卓越商管發布2022年第一期中期票據公告，本期中票擬發行6億元，期限為3年，申購區間在3%-4.3%之間。

據悉，該筆債券由中債信用增進公司提供全額無條件不可撤銷的連帶責任保證擔保。本期中票募集資金將用于項目建設、購回及償還公司及公司子公司境外美元債券等用途。

(資料圖)

公告中提到的“全額無條件不可撤銷連帶責任擔保”是當被擔保對象發生違約后，擔保方要全額、無條件、不可撤銷地履行被擔保人應盡的全部義務，中債信用增進公司既對債權人權益提供了保障，也為民企融資“保駕護航”。

繼第一批示范民企獲得增信融資后，卓越商管6億元中票再獲中債信用增進公司全額擔保，也是該類型債券的第6筆，也同時是非示范房企的首筆。值得注意的是，卓越商管也是今年首筆發行美元債的民營房企。

雙發美元債

2020年以來，國內房地產行業受“三道紅線”調控，一批通過高負債、高杠桿發展的企業由于踩入“黃”線甚至“紅”線后，面臨難以獲得新增融資的局面。隨著部分房企違約及停貸風波等事件沖刷下，房企的融資節奏、募資規模及定價水平均受較大影響。

但今年3月，卓越商管卻成功發行了民營房企的首筆美元債，發行規模為1億美元的優先票據，債券期限3年，發行利率為2.91%。該利率也是卓越商管境外發債利率最低的一次。

觀點新媒體了解到，該筆美元債的用途為對現有債務進行再融資，另外這筆美元債采用的是備用信用證發行的方式，由浙商銀行深圳分行提供以美元計價、不可撤銷的備用信用證。

由于浙商銀行為此次發債提供擔保，因此這筆債券的發行評級與浙商銀行發行人信用評級持平，同為“BBB-”，票據峰值訂單達1.7倍的表現背后也是投資者的認可。

年初至今，眾房企在海外融資普遍吃緊，整體的融資環境并未得到有效改善。而深耕于深圳本土的民營企業卓越商管，卻順利發行今年民營房企的首筆美元債，還在7月再發一筆，而雙發美元債的背后是銀行增信背書。

7月22日，卓越商管再發一筆美元債，規模為1億美元，為3年期，利率為4.3%，用途同為對離岸債務進行再融資，同樣是有著銀行的信用背書，只不過這一次信用背書是由招商永隆銀行深圳分行提供。

銀行的信用背書，是卓越商管能夠逆勢發債的關鍵。觀點指數在2022九月房地產企業融資能力表現報告中提到，1-9月房企在美元債發行端的表現為252.1億美元。在過去的9個月中，美元債券融資也達到了近5年來發行最低值，同比下降約61.4%。

基本面

今年6月，聯合資信在對卓越商管的跟蹤分析和評估中，確定維持其長期信用等級為 AAA，評級展望為穩定。跟蹤評級報告指出，卓越商管作為卓越集團重要控股平臺，在區域布局和土地資源等方面仍具有較強優勢。

卓越商管的土地儲備主要依靠卓越集團拿地后的再注入。截至去年末，卓越集團對其注入舊改土儲規劃建筑面積合計645.57萬平方米，其中已取證面積67.60萬平方米；在可售項目中，注入建筑面積合計71.03萬平方米。

雖然在業務開展上缺失獨立性，需依靠卓越集團的商業業態和綜合體業態項目注入，但這部分所獲的土地主要位于深圳，且為城市更新用地，有著成本低區位好的優勢，這些項目的注入也保證了卓越商管的未來盈利空間及業績活水。

數據顯示，2021年末，卓越商管在售項目未售面積98.95萬平方米，預計可滿足公司未來一年以上的銷售需要。在售項目區位中，主要分布于大灣區和長三角地區。

但隨著地產行業利潤率下滑以及卓越集團注入的招拍掛項目增加，卓越商管也面臨一定的盈利下滑風險。今年上半年，卓越商管營業收入為86.03億元，按年增長10.81%；凈利潤則繼續下滑32.68%，至7.59億元；歸母凈利潤也同比減少8.4%，至7.01億元。

在房地產行業的下滑影響下，卓越商管卻得益于其核心城市核心區域的布局，使租賃服務收入持續保持增長，實現了較穩定的現金流和利潤。2019年至2021年，卓越商管租賃服務收入按年增長9.8%及24%。去年末其租賃服務的毛利率已達91.70%。

截至2021年末，卓越商管主要持有13處物業，11處位于深圳，2處位于青島。具體上看，9處物業出租率達到90%以上，多數達成84%以上的出租率，僅有位于深圳前海壹號寫字樓因運營時間較短、出租率相對較低，達68%。

債務方面，卓越商管杠桿率不高，表內結構較為穩健。截至2022年6月末，卓越商管有息負債總額為254.29億元，較去年同期下滑42.67%，總負債為1027.88億元，也較去年下滑6.79%， 公司全部債務規模較年初顯著下降。

在今年房企美元債密集到期、違約風險顯著上行的大背景下、發債機構對于房企融資門檻依然收緊，卓越商管卻兩度獲得資本市場肯定，并獲中債增公司擔保發債，或主要得益于其穩健的基本面。

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