大寧板塊是這些年上海樓市中名氣與“前灘板塊”并駕齊驅的存在。前灘憑借它強勢的規劃和優質的教育資源聞名于上海購房者心中，而大寧則憑借其城市定位和高大上的小區品質贏得購房者的青睞。

(資料圖)

自從大寧金茂府開始，再到華潤華發靜安府、融創靜安映，到最后的仁恒靜安世紀，每個盤入市都能夠被購房者短時間內認購而空。但無論新房怎么變，大寧的二手房市場乃至整個新靜安市場中有個小區一直以掛牌量成交量雙雙前3的地位存在，它就是1號線上海馬戲城上蓋的——新梅共和城。

這個小區被3個大型商業體（大寧音樂廣場、久光百貨、大寧商業中心）、5個企業園區（大寧中心廣場、珠江創意中心、電氣文通709媒體園區、大寧德必易園、東方環球企業園區）所包圍，再加上汶水路邊的大體量高新園區——市北高新(600604)園區，小區從來都不缺購房者和租房者。

而在以前，小區內十分之一的房子都被二房東和租房平臺所把持，這也造成了小區內租客成群、群租房泛濫，安全隱患成為小區內最主要的隱形“炸彈”。

2017年曾因各種消防問題突出，新梅共和城小區被掛牌為市級督辦消防整治的小區。而如今在各方的共同努力下，隨著消防設施的完全修復，各項消防隱患的消除，去年年底，小區被成功“摘帽”。小區滿意度也在這兩年逐漸上升，達到了87%左右，成為了大寧片區內滿意度比較高的小區之一。

在這背后離不開的是——業委會、居委會、萬科物業的三駕馬車努力。業委會居委會在小區具體事情上表決并制定計劃，萬科物業通過強大的執行力和溝通協調能力去將一個個事情落到實處。三駕馬車并駕齊驅，共同為業主提供一個美好安全的居住環境。

就新梅共和城的變化，我們克而瑞物管的記者采訪到了業委會葛主任，取經新梅共和城業委會這些年做的事情。

安全隱患得以根除

在三年多前，在小區對著煙感報警器噴煙，報警器也沒有任何反應。地下室常閉式防火門是敞開狀態，一旦發生突發火情，無法阻隔濃煙。業委會委員介紹說，當時小區的消防設施年久失修，缺乏有效的維護保養，火災報警系統就是“癱瘓”來形容。

2017年12月，小區消防系統被發現徹底癱瘓，為此，街道組織了專業的檢測單位進行修復評估，并增加滅火設備，建設微型消防站，加強物業消防巡邏等措施。

2018年3月，一場小火，把地下室長期大量違規住人的問題暴露出來。為此，街道方面將地下室徹底進行了集中清理，并裝門、上鎖，消除安全隱患。

在2019年第三屆業委會成立之后，街道相關職能部門、居民區黨總支、居委會等聯合行動，當年11月啟動小區消防修復工程。此后新的物業公司萬科物業進駐，小區規范日常管理走上正軌。

萬科物業將其數字化消防的概念帶入了新梅共和城，以智能化數字消防實現對消防設備的遠程集中控制與管理，具有主動告警、可視化遠程確認、工單推送、故障檢測等功能，節約人力，降低成本，從本質上改變了新梅共和城消防問題。

小區內車輛和非機動車的有序管理

新梅共和城小區內的車位不足、亂停車問題一直都是困擾業主的因素，針對這個因素，業委會實施了以下幾個舉措：

首先，《車輛管理辦法2020版》中的登記資格是在2019年12月單獨表決通過的方法上加以擴充形成的，也就是俗稱的“三證合一”登記方法。立即生效由萬科物業嚴格執行落地。

其次，《車輛管理辦法2020版》規定了新的收費標準，除了第一輛業主地面停車收費標準不變，其他的各類車輛都有變化。新的收費標準于2020年7月1日起正式實施。在此之前，仍舊按照原先的收費標準執行作為過渡期。7月1日起即將執行的收費標準。

最后，《車輛管理辦法2020版》明確了行車規范、停車規范和違規處理方法，并由萬科物業將管理辦法逐條細化后執行落地。

特別注意：辦法中對于壓綠化的行為是嚴格管理的。具體條款——碾壓綠化帶的車輛，記入黑名單一次，物業可以直接鎖車，車輛駕駛人需繳納500元/平方米的綠地破壞賠償費（不足1平方米的按1平方米計算），該賠償費納入公共收益。

至于非機動車，隨著小區內助動車樓道充電問題的破解，業委會充分利用地庫資源，建成了10多個充電的非機動車停車庫，可同時容納300多輛助動車充電，有效覆蓋900輛車的充電管理，未來計劃再增加100-200輛車的充電管理。

今年5月1日起，上海將實行《上海市非機動車安全管理條例》，其中就涉及規范非機動車的充電行為，禁止在樓道充電，而新梅共和城的地下車庫非機動車充電樁的安裝，在解決充電難的同時，也消除了電瓶車亂停和隨處充電等安全隱患，打造更安全的社區環境。

群租問題的改善和小區出入人員的把控

在上海，群租一共分為兩種，一個是二房東手上的隔斷群租，這是完全體的群租房；另一個是租房平臺的“擦邊球式”的群租，比如蛋殼。

在面對小區群租的時候，業委會一視同仁，無論是哪種群租，全部由萬科物業一家一戶地敲門取締，遇到不配合的租客進行溝通，并且按照法律法規進行勸退。

不僅如此，業委會頒布了一個舉措來幫助萬科物業完成小區內群租情況的清理——一卡通服務。

一卡通指的是小區門禁、大樓門禁通過同一張卡來認證，每家每戶配置3-5張卡，視家庭組成情況而定，若有任何人私配門禁卡，一經發現，安全員有權沒收，并將該戶卡號全部拉入黑名單。不予重新辦理。

關于一卡通，很多人會想到，用人臉識別不是能夠更好的進行，實則不然，業委會考慮到人臉識別的后端數據涉及業主的根本利益，數據源后續會流通到何方是個未知數，所以為了更好的保障業主的安全，新梅共和城采用了一卡通的智能服務。

萬科物業提供“黑貓”系列，通過科技設備的投入解決人行/車行出入口安全、秩序、訪客管理需求，實現平臺監控、出入口管理，并與工單任務平臺連通，以數據連接自動觸發管理資源派發。崗亭出入口不設固定人員，由遠程監控中心遠程處理出入口事務及通行業務，真正做到了無盲區監控。

除此之外，小區對于外來人口的進入進行了非常嚴格的排查。比如所有快遞外賣人員只能從南門（廣中西路1號門）進出，北門將不允許快遞和外賣通行，并配合門崗安全員核實登記。

再比如所有外來中介人員進入小區帶看時必須從南門（廣中西路1號門）進入，在出入口時請配合門崗安全員進行登記核實后方可進入，每次帶看只能有一到二名中介人員進入小區，沒有陪同客戶的外來中介人員禁止進入本小區。為了保障小區的行車秩序，外來中介人員進入本小區嚴禁騎行電瓶車。

萬科物業在小區內部設置了萬科樸鄰，為業主提供不動產全生命周期服務，力爭做業主身邊的資產管家，以房產經紀、房屋美居、社區資產為著力點，構建房屋資產全周期服務，發現并提升房屋資產的真正價值，這樣也避免了外來中介進出小區所帶來的隱藏不定因素。

這樣的出入準則在上海的住宅小區中，至少有90%的小區是達不到的。

小區景觀的改善

小區內部原本的植被沒人打理，小區內的幾個噴泉常年沒水噴出，水系里全是浮萍，環境比較亂。

但是現階段，業委會對小區內的景觀水系都更新了一遍，從更新方案到選材等全部由業委會實施敲定，最后由萬科物業的園藝團隊來進行日常打理。

小區內的業主對社區景觀的改善紛紛表達了認可，“業委會和萬科物業對綠化的養護真的很上心，還會定期修剪，保證低樓層業主的采光，很貼心?！?/p>

小區內幼兒園造成的問題

新梅共和城是一個“內部自帶市一級示范幼兒園（芷江中路幼兒園廣中西路分園）”的小區，這個特點在整個上海的住宅小區中算是獨一份的。

但是這個幼兒園的生源不僅僅只有新梅共和城的業主小孩，還有周邊小區的孩子們。這樣也就造成了上學放學高峰期小區主干道的擁堵。

針對這個問題，業委會做了以下幾個動作來緩解現狀：

1.在上學放學高峰期，安排小區內部保安幫助幼兒園執勤，來幫助交通疏導。園區的保安接送小孩，直接由小區保安接至家長的車輛上，這樣可以減少在主干道上的滯留時間。

2.在幼兒園的對面，小區空出2個車位，一旦主干道上停了接送車輛，空出的2個車位可以來維持正常的小區車輛行駛，這樣緩解了道路擁堵。用一個比喻來形容，就是在幼兒園的這個主干道，通過2個車位的空出，這一段道路由“雙車道”變成了“四車道”。

3.拓寬了幼兒園側門口的道路寬度，這樣兩個門的人流量可以分散開，不必集中在主干道上。

但是在這一系列的舉措落實以后，園區也在配合著小區業委會工作，逐漸加強了高峰期管理，形成了幼兒園和小區的共贏。

小區內流浪貓、流浪狗的問題

流浪貓是每個小區都要面臨的問題，而這個問題是新梅共和城小區現階段主要問題之一。

小區內的愛貓人士不定期的會對小區中的流浪貓進行投喂，但是呢，沒有一個統一的喂貓點，貓糧和貓糧盆散落在小區各個角落。一旦不及時清理，貓糧變質會對環境造成一定的困擾。

所以業委會認為，在人道主義之下，聯合居委會一起做一個喂貓攻略，來統一整個新梅共和城的流浪貓投喂行為，在統一的攻略下，在內部找出一個管理者，由管理者來統籌，什么時候喂貓、在哪里喂貓、喂貓的貓糧的量是多少、喂貓點的維護都要做出規范。

這個問題未來可以多加關注，或許新梅共和城的喂貓攻略會為整個上海的住宅小區帶來一個可行性的模板。

新梅共和城經過這兩年的蛻變，二手價格逐漸從7萬+/平米漲到了10萬+/平米。小區環境變得更好了，小區變得更加安全規范了，房產價值也在不斷的提升。新梅共和城在業委會、居委會和萬科物業的帶領下走上了康莊大道。

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