剛剛過去的“五一”假期，全國商品住宅銷售量大幅下降，不過天津樓市卻表現搶眼。

在持續了4個月的低位運行后，天津樓市的畫風突變。

據克而瑞數據，4月份天津單樓盤項目平均周度到訪量達81組（3月為57組）。而“五一”假期全市來訪量30654組，認購量1886套，加推去化率22%，單盤平均到訪125組，平均認購約8套，認購轉化率為6%。相比今年的清明假期，天津樓市在各項指標上都明顯提升。

值得注意的是，4月28日深夜，天津市住建委發布《關于限價商品住房申請和銷售有關事項的通知（征求意見稿）》，明確自今年7月1日起，全市停止受理限價商品住房資格申請；自今年10月1日起，全市停止限價商品住房銷售。這則重磅消息更是在樓市回暖預期之上再添一把火，政策威力也在“五一”假期開始發酵。

那么，在“五一”假期天津認購量較好的一批樓盤中，哪些項目性價比更高？哪些項目未來升值潛力更大？每經品房小程序從11個維度對部分熱門樓盤進行解析。

數據來源：克而瑞

據克而瑞統計，4月30日-5月4日期間，天津開盤加推去化率達22%。其中，首創禧悅翠庭認購數量排名第一，超過50套。目前各購房平臺上顯示，該項目開盤均價為17000元/平方米。每經品房小程序顯示，該項目的估值參考價為19606元/平方米。

從區位上來看，每經品房小程序顯示，未來五年津南區房價有望跑贏全國平均漲幅并高于全國89%的區縣。而位于津南區的首創禧悅翠庭，周邊人口結構方面屬于老年人比例偏高的區域，居住密度處于區域內中等。

教育和醫療配套方面，首創禧悅翠庭周圍一公里內有3所幼兒園、3所小學，有大小醫療機構3個，其中包括天津海河醫院、天津永定河醫院等，在津南區優于87%的住宅項目。此外，項目周邊的購物便利程度優于區域內92%的住宅小區；在通勤車速方面，早晚高峰的平均車速接近津南區前10%的水平。

基于交通、醫療、商業等方面的優勢，每經品房小程序測算，首創禧悅翠庭的價格在未來幾年將保持穩定增長，而該小區房價漲幅也有望高于津南區近八成的小區。

數據來源：每經品房小程序

另一上榜項目上東金茂悅，開盤均價23000元/平方米。每經品房小程序顯示，該項目的估值參考價為25511元/平方米。

上東金茂悅位于天津市東麗區津濱大道，交通優勢明顯。每經品房小程序顯示，該項目周邊主干道早晚高峰平均車速優于東麗區80%的住宅項目，駕車出行極為便利。但公共交通配套方面相對較差，周邊有公交車站8個，尚無地鐵站點。

此外，因處于新規劃的建設板塊，上東金茂悅周邊醫療配置方面略有不足，僅有1家醫院和一座衛生服務站；從教育資源方面，有2所幼兒園和1所小學；同時購物中心也暫時缺失，影響了該項目當前的估價。

由于東麗區特別是津濱大道板塊目前是天津城市更新的重要承接地，未來發展潛力較大，每經品房小程序測算，上東金茂悅未來幾年房價上漲幅度會超過首創禧悅翠庭。

數據來源：每經品房小程序

再看同樣在認購榜排名靠前、位于天津薊州區的觀瀾雅苑，銷售均價為13000元/平方米。每經品房小程序顯示，該項目的估值參考價為12512元/平方米。

薊州區位于天津最北部，東臨遵化市、西接河北省三河市，由于遠離市區，周邊配套相對有所不足。每經品房小程序顯示，觀瀾雅苑在區域內屬于商務密度、醫療等配置稍高的小區，但教育以及交通等方面仍有不足。

具體來看，該區域內老年人口居多、學生兒童比例較小；周邊共有大小醫療機構6個，處于薊州區內中等偏下的水平；而周邊僅有1個購物場所，距離小區1.7公里，購物舒適度相對一般。

教育配置是觀瀾雅苑的短板，周邊僅有1所幼兒園，沒有小學。公共交通同樣不占優勢，周邊有6個公交車站，處于薊州區后15%的水平。

從消費水平來看，周邊餐飲消費客單價37元，相當于三四線城市之間的水平，屬于消費檔次較低的區域。

因此，多維度綜合來看，每經品房小程序顯示，觀瀾雅苑未來幾年房價漲幅將跑輸薊州區平均漲幅，大約處于區域內后20%的水平。

數據來源：每經品房小程序

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