不同于傳統中介機構，房多多（NASDAQ：DUO)從一開始就將自身定位為圍繞經紀商戶來構建服務生態的平臺，也就是中介的中介。

但自2019年正式在美國納斯達克掛牌上市后，房多多就出現了連續虧損。近期房多多發布2021年年度業績報告，凈虧損達到約12億元人民幣（下同），虧損同比擴大約442%；收入從2020年的25億元下降61.6%至2021年的9.424億元；經營活動產生的現金流為-6060萬元。

房多多給出的業績下降原因倒是與其他中介機構類似——房地產市場持續低迷以及開發商的信用風險加劇。除此之外，業內人士認為，房多多的核心邏輯還是做全民經紀人，期間貝殼和58等中介機構強勁的增長勢頭和流量優勢等，都使得房多多的業務受到很大影響。

而房多多目前也未放棄一直主打的“產業互聯網SaaS”，雖然相關收入僅為1.2億元，但其仍然在年報中表示，“隨著我們繼續采取新的業務計劃來引入更多SaaS解決方案，預計我們的運營成本和費用將在未來增加。”

員工走了一半

雖然房多多在2018年和2019年經歷了快速增長，總收入從2018年的23億元同比增長56.5%至2019年的36億元，但到2020年總收入就下降至25億元，2021年繼續降至9.424億元，原因是交易相關基礎傭金收入同比減少63.0%至8.219億元。

4月26日，景暉智庫首席經濟學家胡景暉在微信接受《每日經濟新聞》記者采訪時表示，除了原有中介機構，近幾年開發商也開始自建渠道，這些都對房多多的業務產生了很大擠壓。

由于停止與信用風險較高的開發商合作，以避免潛在的進一步損失，房多多市場上的新房地產項目數量從2020年的5825個減少到2021年的3118個，其在市場上促進的閉環GMV總額同比腰斬（下降54.6%）至822億元。

而房多多2021年凈虧損達到約12億元，也包括壞賬準備金在內。從年報數據看，房多多的壞賬準備金從2020年的6860萬元增加至6.13億元。“我們預計，隨著中國房地產監管措施的繼續，許多房地產開發商的財務狀況可能會進一步惡化，這可能導致債務到期時難以償還，因此壞賬準備金將繼續增加。”

“過去幾年，開發商為快速回籠現金，都在加大新房銷售力度，提高傭金點位，對中介代理機構依賴度加大，反之亦然。而當開發商遭遇流動性危機時，對中介代理機構拖欠傭金就出現了，年報中就會對這部分暫時收不回來的傭金做壞賬計提。”胡景暉解釋道。

年報中披露的一個情況可以窺見壞賬來源之一，2021年房多多與房企就一些停車位項目簽訂了銷售承諾安排，為了換取在有限時間內出售房企項目停車位的專有權，需要支付物業零售價50%的預付款，這部分押金將在其出售相應的停車位時退還。而截至2021年底，房多多的預付款余額為4260萬元，被退回的僅為250萬元。

業績下滑往往伴隨人員減少。截至2021年12月31日，房多多的員工從2020年的1725名腰斬至604名，其中包括167名軟件和產品開發人員以及383名銷售和營銷人員。

“二手房SaaS基本不賺錢”

房多多成立于2011年，直至2017年才實現盈利。2019年上市之初，房多多將自身包裝為“中國產業互聯網SaaS第一股”，但其營收主要來源仍然是交易的基本傭金收入。

在房多多的介紹中，其本身是一個平臺，這個平臺圍繞經紀商戶來構建服務生態，幫助經紀商戶把生意搬上網，量身打造SaaS解決方案并提供房源賦能，使經紀商戶在平臺中完成房地產交易的關鍵步驟，促成一個創新性的閉環在線房地產交易商業模式。

具體而言，房多多的商業模式是典型的S2b2c模式，即房多多是供應鏈平臺S，通過SaaS產品及服務對經紀商戶B賦能，兩者共同服務客戶C。

2021年，房多多包括SaaS解決方案在內的創新舉措和其他增值服務收入為1.2億元，同比下降47.4%，占收入的比重從2020年的9.3%提升至約12.78%。

胡景暉認為，SaaS解決方案上已經有明源云這種頭部公司，開發商也在自建SaaS，現在新房市場SaaS已經幾乎沒有其他（新增）空間和發展余地，而二手房SaaS基本不賺錢。

與此同時，房多多平臺的經紀人數量也在下降。根據房多多2019年全年未經審計的財務業績報告，其完成閉環交易的經紀商戶數量達到6.06萬人，同比2018年的3.95萬人增長52.9%。但到2021年，房多多能夠完成或管理閉環交易的房地產經紀人數量縮減至3.5萬人。

由于股價連續低于1美元，房多多已在去年11月收到納斯達克退市警告信，另外獲得180個工作日的寬限期，而房多多曾經的發行價為13美元/股。截至最近一個交易日4月25日收市，房多多報收每股0.29美元。

胡景暉表示，代理機構要明白，未來中國是存量化市場，不是增量化市場。主要的收入來源應該是二手房交易傭金，而不是新房交易傭金。要多元化經營，提高多元化收入來源，提高效率，降低成本，才能夠取得長足發展。

撰文| 黃婉銀

編輯| 陳夢妤

封面圖源| 視覺中國

標簽： 房產中介