必須承認(rèn)，在朋友圈中看到“絕佳撿漏機(jī)會(huì)，總價(jià)140萬(wàn)，上車(chē)深圳3房”的描述時(shí)，我還是多看了幾眼。

盡管我知道，中介正在推的產(chǎn)品，是一套公寓。

其實(shí)，這就是很多人愿意購(gòu)買(mǎi)公寓的首要原因：便宜。

是呀！如此低的價(jià)格就能在一線城市買(mǎi)房，誰(shuí)會(huì)不心動(dòng)呢？

100多萬(wàn)只能買(mǎi)一個(gè)臥室的錢(qián)，但是換個(gè)產(chǎn)品，卻能夠買(mǎi)三房。

那些中介就是這么渲染情緒的，讓你不得不扒開(kāi)錢(qián)包，掏出票子成交。

的確，公寓實(shí)在太便宜了，以人類(lèi)貪便宜的心理，很難克制住便宜的誘惑。

但是，但是，千萬(wàn)別忘了我們中國(guó)有句老話：便宜沒(méi)好貨。

你有沒(méi)有想過(guò)，開(kāi)發(fā)商同樣是拿地建房子，公寓還帶精裝修，憑什么賣(mài)得比住宅更便宜？

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我們一條條來(lái)仔細(xì)看：

1.公寓無(wú)法享受和住宅同等的配套權(quán)利。

我們都明白，房子的本質(zhì)其實(shí)就是一堆鋼筋水泥，最值錢(qián)的其實(shí)是房子背后所捆綁的資源。

比如學(xué)位。

家長(zhǎng)都愿意為了下一代的教育買(mǎi)單，住宅小區(qū)綁定的優(yōu)質(zhì)學(xué)校可以抬高房子的價(jià)格，這才有了天價(jià)學(xué)區(qū)房。

比如落戶。

住宅小區(qū)業(yè)主都可以落戶，優(yōu)質(zhì)城市的戶口有多搶手就不用多說(shuō)了吧？

甚至，對(duì)于北京和上海這樣落戶積分落戶門(mén)檻極高的城市，買(mǎi)一套住宅也可以增加不少積分。

2.住著不舒服。

我們都明白，房子最基本的用途是居住，可是公寓連住著舒服這個(gè)基本要求都無(wú)法滿足。

正常住宅都是2梯4戶，2梯5戶，而公寓則是1梯對(duì)應(yīng)N戶。

比如下面這張圖中就是2梯16戶，狹長(zhǎng)的走道兩邊是一個(gè)個(gè)宿舍一般的隔間，采光面只有一面。

內(nèi)部空間狹小逼仄，外部環(huán)境往往也并不樂(lè)觀。

你的隔壁可能是辦公室，也可能是轟趴館、美甲館甚至是美容會(huì)所。

每天各式各樣的人，進(jìn)進(jìn)出出，你的鄰居也可能每天不同，這樣的環(huán)境很難說(shuō)住著安心。

3.產(chǎn)品性質(zhì)造成的使用不便

其實(shí)，公寓這個(gè)說(shuō)法最早從歐美傳來(lái)，但是在很多歐美國(guó)家，公寓和住宅的差別只是在戶型和設(shè)計(jì)上，使用的土地本質(zhì)上都是住宅用地。

但是在中國(guó)，公寓就是一種“畸形”的商品，是開(kāi)發(fā)商在商業(yè)用地上強(qiáng)行建住宅。

所以，由土地的性質(zhì)決定了，公寓的使用產(chǎn)權(quán)只有40年。

目前還沒(méi)有明確的法律規(guī)范表明，公寓產(chǎn)權(quán)到期后可以續(xù)約，但是住宅只需要繳納很小一部分手續(xù)費(fèi)就可以續(xù)約。

而且出于消防規(guī)范考慮，公寓基本不通燃?xì)猓抑荒苁褂蒙趟屉姌?biāo)準(zhǔn)進(jìn)行接駁和計(jì)費(fèi)。

當(dāng)然，相信不少人也見(jiàn)過(guò)市面上那種70年產(chǎn)權(quán)，且通燃?xì)獾墓ⅲ匆幌聝r(jià)格你就明白了，這種所謂的“公寓”只是叫這個(gè)名字，性質(zhì)還是住宅用地。

所以，看透了嗎？

公寓便宜是便宜，但是細(xì)細(xì)這么一盤(pán)算，這筆買(mǎi)賣(mài)著實(shí)不太劃算。

買(mǎi)公寓就是你花了一筆錢(qián)，買(mǎi)了一個(gè)既不能享受好配套，又住著不舒服，同時(shí)還有一系列小問(wèn)題的房子。

所以，何必呢？

既然公寓有這么多缺點(diǎn)，為什么還那么多人選擇購(gòu)買(mǎi)呢？買(mǎi)完公寓的你是否后悔了？如果你已經(jīng)買(mǎi)入，或者想轉(zhuǎn)手賣(mài)出，可以掃碼添加我們的房產(chǎn)顧問(wèn)幫您支招，讓你免受更大的損失。

當(dāng)然，這時(shí)候會(huì)有人站出來(lái)說(shuō)：你不懂，公寓再小再爛都是家！

反正我租房都要花錢(qián)，倒不如買(mǎi)一套公寓就當(dāng)一次性付了個(gè)長(zhǎng)租金。

而且，我手上的錢(qián)，放在銀行會(huì)貶值，買(mǎi)套公寓又不占用購(gòu)房名額和貸款記錄，以后有需要就再買(mǎi)住宅唄，憑什么說(shuō)我選擇錯(cuò)誤？

要我說(shuō)，按照“一次性長(zhǎng)租”標(biāo)準(zhǔn)來(lái)看，這筆買(mǎi)賣(mài)更不劃算。

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就拿開(kāi)頭的那套深圳公寓來(lái)說(shuō)，買(mǎi)公寓時(shí)，“一次性長(zhǎng)租”的代價(jià)是：140萬(wàn)總價(jià)，首付70萬(wàn)，商貸10年，月供7000+元。

而同等月供的租金，完全可以租到更好的房子。

7000+每月的租金標(biāo)準(zhǔn)，在深圳完全可以在福田和南山這樣的核心區(qū)域，整租兩房甚至是三房住宅。

住著更舒服不說(shuō)，還省下一筆大幾十萬(wàn)的首付資金。

而很多人口中所謂買(mǎi)公寓的“擁有感”，根本經(jīng)不起計(jì)算和對(duì)比。

如果你僅僅是為了讓手頭的錢(qián)不貶值，就先買(mǎi)了套公寓，就更加不必。

買(mǎi)公寓的這筆首付款，完全可以作為自己生活的備用金。

畢竟，未來(lái)的情況誰(shuí)都說(shuō)不準(zhǔn)，假設(shè)你要買(mǎi)婚房，恰好就差了幾十萬(wàn)首付，想想當(dāng)初不那么沖動(dòng)買(mǎi)公寓不就輕松上車(chē)了？

另外，有其他特殊情況，比如家里老人生活或者其他的緊急情況，而你手頭本就不多的資金都用來(lái)買(mǎi)了公寓，難道不會(huì)懊悔嗎？

細(xì)細(xì)想一想，又何必呢？

最后，還有一種人，覺(jué)得只要房?jī)r(jià)還在漲，公寓怎么也能漲一點(diǎn)，買(mǎi)公寓不至于虧本。

呵呵，天真了。

誰(shuí)說(shuō)房?jī)r(jià)漲，公寓就一定會(huì)上漲？

這兩個(gè)性質(zhì)差異巨大的產(chǎn)品，又憑什么會(huì)互相影響？

這年頭就連房?jī)r(jià)的漲幅都是劇烈分化的，只有少數(shù)有價(jià)值的城市還在上漲。

公寓就更別想著能有上漲了，大部分城市甚至還在下跌。

市場(chǎng)真實(shí)情況是：一線城市不漲反降，新公寓賣(mài)不出，二線省會(huì)更是直接腰斬。

就拿深圳羅湖的兆鑫匯金廣場(chǎng)來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目2020年12月份預(yù)售，截至目前也只賣(mài)出去幾十套，項(xiàng)目傭金已經(jīng)破天荒給到15%，但是一年多時(shí)間的去化率僅為7%。

再比如今年1月份，網(wǎng)傳深圳龍華某公寓爆出打折消息：總價(jià)180-200萬(wàn)的房子，現(xiàn)在最低降到135萬(wàn)，相當(dāng)于直接75折起。

而去年，鄭州、昆明和長(zhǎng)沙等省會(huì)城市的公寓市場(chǎng)就都頻繁出現(xiàn)“腰斬價(jià)”。

特別是昆明，自2019年開(kāi)始，公寓的價(jià)格就一路下跌，到2021年時(shí)，成交均價(jià)甚至跌到2016年的水平。

這樣的情況，你和我說(shuō)公寓怎么都能漲一點(diǎn)？

Are you sure？

看了市場(chǎng)數(shù)據(jù)后，還敢說(shuō)這樣話的人，要么是中介，要么就活該當(dāng)韭菜。

另外，就算有些位置不錯(cuò)的公寓就算有了一些漲幅，也要能夠賣(mài)出才能有真實(shí)的投資回報(bào)。

而這樣的回報(bào)幾乎很難兌現(xiàn)，因?yàn)槎止⒌霓D(zhuǎn)手實(shí)在太難了。

一方面是全國(guó)范圍內(nèi)，新公寓的庫(kù)存太大，另一方面，公寓的交易稅費(fèi)實(shí)在太高。

先來(lái)看公寓的庫(kù)存，單說(shuō)數(shù)據(jù)可能不夠直觀，就用昆明、長(zhǎng)沙和鄭州這三個(gè)省會(huì)的去化周期來(lái)說(shuō)明：

長(zhǎng)沙公寓庫(kù)存大概470萬(wàn)㎡，按照當(dāng)下的購(gòu)買(mǎi)實(shí)力，全部賣(mài)完需要35個(gè)月；

昆明需要40多個(gè)月；

鄭州最夸張，賣(mài)完全部公寓產(chǎn)品需要90多個(gè)月。

新公寓都賣(mài)不出，你手上的二手公寓，還指望能有人接盤(pán)？

另外，攔住二手公寓交易的另一個(gè)障礙是高昂的稅費(fèi)。

按照目前市場(chǎng)上的平均水平來(lái)看，公寓買(mǎi)賣(mài)產(chǎn)生的稅費(fèi)高達(dá)15%-20%，其中，賣(mài)方稅費(fèi)大概是占了房子總價(jià)的7%-10%。

也就是說(shuō)，假設(shè)你的公寓原價(jià)100萬(wàn)，現(xiàn)在120萬(wàn)賣(mài)出，光稅費(fèi)你就要付8-12萬(wàn)，持有了好幾年，相當(dāng)于沒(méi)有什么賺頭。

一番折騰，又何必呢？

所以看完之后，你真的覺(jué)得公寓還要買(mǎi)嗎？

反正我還是堅(jiān)定地建議：別買(mǎi)公寓！

除非你買(mǎi)的是像深圳灣壹號(hào)或者廣州天鑾那種。

——富豪，您請(qǐng)上座！

而真實(shí)情況是：市面上90%的公寓不能買(mǎi)，5%的公寓買(mǎi)不起，只有剩下的那5%的公寓有價(jià)值，但是你敢確保一定買(mǎi)對(duì)嗎？

最保險(xiǎn)的方式就是與其掉坑，不如不碰。

畢竟，越是普通人，錢(qián)越少，這個(gè)巨坑的產(chǎn)品，千萬(wàn)要躲開(kāi)！

總的來(lái)說(shuō)，公寓類(lèi)產(chǎn)品弊病太多，還是踏踏實(shí)實(shí)買(mǎi)住宅。各位老鐵們有過(guò)買(mǎi)公寓的經(jīng)歷嗎？點(diǎn)擊下方名片，關(guān)注大胡子說(shuō)房，評(píng)論區(qū)說(shuō)出你的故事和對(duì)于公寓的看法。

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