人口紅利時代過去，城市吸引力時代到來。

文/地產八卦女 陳慶

01

前幾天，鄭州終于忍不住甩出王炸，第一個系統、全面的放松樓市：

1、再次啟動貨幣化安置

2、下調房貸利率降息

3、取消首付資金審核

4、只要擁有的住房貸款已結清，不限購，且再購房按首套享受優惠

5、取消認房又認貸

6、土地競拍保證金最低比例下調至掛牌價的20%

7、下一步大概率會降低首付到20%

▲不同于以往其他城市零碎、遮遮掩掩的操作，如此公開、大張旗鼓的刺激樓市，在所有省會、交通樞紐城市、國家中心城市中，鄭州是第一個。

而鄭州的舉措也意味著，地產救市潮正在全面開啟。

那么，為什么第一個放開樓市管控的，會是鄭州？

公開信息顯示，鄭州樓市自2016-2018年高潮之后，連續陰跌4年，房價持續低迷。由此導致的后果之一，是鄭州土地溢價率連續走低，土地出讓金逐年減少。

▲鄭州土地溢價率走勢圖（數據來源：櫻桃大房子）

而另一方面，鄭州是全國人口大省河南的省會，典型的單核城市，相比其他同等級城市，鄭州的限購政策其實并不算嚴厲。

如今鄭州第一個扛不住，充分說明：

人口紅利≠人口吸引力

光有人口紅利，但沒有人口吸引力的城市，很難支撐樓市不下行！

02

為什么說人口紅利≠人口吸引力？其實城市的人口吸引力，主要由這三個方面決定：

（1）城市本身擁有發達的產業經濟和教育配套

（2）城市本身有極強的地域文化特色

（3）城市管理水平也是衡量人口吸引力的一個重要指標

在這三個方面，鄭州可以說都不盡人意。

產業方面，傳統意義上的鄭州主要聚焦棉紡織品一類的輕工業，以及依托交通樞紐優勢的倉儲物流業、依托農業優勢的食品加工業，如思念、三全、雙匯、鍋圈食匯等；其次就是汽車裝配制造和代工，如宇通客車(600066)、海馬汽車、富士康等。但整體而言，鄭州的這些產業相對薄弱，高端職位很少，金融，物流，酒店，會展等服務業規劃高大上，但并沒有做深做透，因此，通過產業吸引人才、留住人才，鄭州可謂道阻且長。

教育方面就不多說了，河南是高考大省，鄭州卻教育薄弱，好的高校太少，優秀人才都考到外地了，沒有考到外地的也想辦法要出去，高考壓力太大，有一點辦法都不會留在河南。甚至可以說，西安房價都比鄭州堅挺，畢竟名校也多，高考壓力比鄭州小很多。

而在地域特色方面，西安有唐風不夜城，長沙有橘子洲，杭州有西湖，廈門有鼓浪嶼，廣州有小蠻腰，鄭州有什么？鄭州市內缺少旅游、文化體驗中心，地標建筑也缺少辨識性，雖說每個區都有新區，結果每個區都沒有什么亮點，例如常西湖新區，看上去平平！沒有視覺感和地域特色，也就沒有人氣，也就顯得平庸。

至于城市管理水平，去年底西安的一波疫情，直接讓西安這座網紅城市現了原形，不少年輕人大失所望。

那么鄭州呢？單單去看爛尾項目數量，就知道鄭州的城市管理水平如何了。

▲2020年全國爛尾項目分布圖。圖片來自網絡。

也正因為如此，鄭州這樣一個城市，雖然擁有全國最發達的高鐵網絡，坐擁最豐沛的人口紅利，雖然是典型的單核省會，但城市整體缺乏吸引力，濮陽的都在天津買，信陽的都在武漢買，三門峽的都在西安買.....

此外，2016-2018年炒作過度、城市擴張太快也是一個原因。光是我知道的各種地產概念，就有宇宙中心白沙，戴上六合CBD、中原科學谷、國際辦學示范區、龍湖金融谷、龍子湖國際科教區、金水北高端商務區、常西湖新區、雙湖科教城、濱河國際新城…....如此多的新城新區概念，使得鄭州嚴重供過于求，連續4年不再有周期。

最后，隨著全國基礎設施建設水平提高，鄭州省會相對其他同等級城市，乃至其他區縣的吸引力也在降低。雖說“鄭州是高鐵帶來的城市”，但高度發達的高鐵系統，也在一定程度上反噬著鄭州。

03

3月2日，中國建設銀行(601939)董事長田國立在發布會上表示，從理財的角度來看，買房能升值的時代過去了，賣房套現非常難。他還建議，如果考慮理財，股市、債市、或者稀有金融投資都可以，他們的變現、流動性都比較好，而房地產不是特別理想的（投資）資產。

▲建行董事長稱房地產不是理想的投資：買房能升值的時代過去了。

話雖然這么說，但是，對于那些擁有絕對的人口吸引力的城市，特別是擁有爆發力強的產業集群的城市，當下反而是個風口。例如北京，可以說，普遍7成的首付、高能級的產業、獨一無二的城市地位，使得北京樓市基本沒有泡沫。

與之相對應，當前蠢蠢欲動、急著降首付至三成甚至二成，或者公開喊話救市的城市，則完全不適合投資。

▲唐山放出新政：二套公積金首付比例從60%降至30%。

為什么越急著救市的城市越不適合投資？

其實我們仔細去審視，當前開出“2成首付”價碼的城市，要么是南通、贛州、菏澤、晉中、駐馬店、蚌埠、溫州這樣的三線城市，要么是重慶、佛山（非限購區）、鄭州（超6成項目首付分期）這樣的二線城市，真正的強二線、一線城市并未跟進降首付策略。

這說明，這些城市的樓市消費水平，只能依靠杠桿來刺激了，對于實打實的通過提升工資水平、消費能力來支撐樓市的做法，在這里行不通。

那么，降首付就一定百試百靈，一定能將房價拱起來嗎？這可不一定。

一，雖然降了首付，但這一輪給樓市放的水，肯定不會有上一輪那么多了；

二，房價的起點也不同了。降首付的城市，房價其實并沒有降下去，而是維持高位形成滯漲，如今這個價格，再漲很多人也買不起了；

三，經濟原因，行業下行，很多人都失業了，尤其是地產人，沒有地產人帶頭買房，很多人不敢買；

四，城鎮化帶來的人口紅利正在衰退。上述降首付的城市，此前靠著人口紅利一度向好，現在城鎮化率到了64%，還想像以前依靠人口紅利、加杠桿找人接盤，很難了。不少三四線城市人口流出的大趨勢已經無法逆轉。

五，黑天鵝橫行，疫情、戰爭、金融危機、制裁，讓很多人對還20、30年貸款感到憂慮。肉眼可見的是，未來中美關系必定會有大變局。

事實上，降首付雖然是利好，原本很多剛需想買卻買不起，現在是能買得起了，這就無形的把原有的市場擴大了。但明眼人也都明白，首付是降了，貸款卻多了，降首付本質上是透支未來的財富，來實現現在的消費，而并非是房價整體降了。

由此，房價本身沒有改變，甚至因為降首付利好，房價漲了一些，對于連多10%首付就買不起房的剛需來說，這樣的還貸壓力可謂大增。

04

坦白講，這么多年來，中國城市的發展確實很快，但過度的依賴土地出讓收入，是一個頑疾。

公路、地鐵、高架、學校、醫院、以及大部分城投項目，哪一個不需要花錢？這些錢在哪來的？就是從土地出讓收入上獲得的。

如果把鏡頭拉高一些，我們可以看出，降首付，本質又是一次杠桿的轉移。城市的發展，是普通居民扛著越來越重的杠桿負重前行。

也正是因為如此，越是降首付的城市，說明地方財政越依賴地產經濟，而我們也就能理解20%首付政策出爐的原因了。

然而，我個人更傾向于那些在“房事”上不著急的城市，比如長沙，雖然產業爆發力也不算很強，但相比鄭州，長沙深知慢漲是關鍵，暴漲是自殺，因此，長沙完全可以用時間慢慢去填補房價上漲的空間，而鄭州只能用時間填補房價下跌的空間。

不要等到把人口紅利耗盡了，還沒有建立人口吸引力。否則這樣的城市，真的不值得投資。

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