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文/樂居財經 曾樹佳

地產十強，被當做是話語權與行業地位的象征。新晉和滑落，總是會被無限放大。

2021年地產銷售十強，進入了大洗牌階段。十個席位中，相較于上一年，僅有兩席保持“原地不動”，其余都在發生微妙的變化。

首先，地產銷售排行榜上，維持了五年時間的“碧萬恒”TOP3格局，終究還是被打破了。原本位于三甲之內的恒大，因為面臨流動性危機，排名滑落至第五；而碧桂園、萬科穩居前二，融創、保利比往年更進一個身位，位列第三、第四。

在TOP5身后，依次是中海、招商蛇口(001979)、華潤置地、綠地、龍湖。

欲戴王冠，必承其重。TOP10房企都有自身的壓力，且地產領域已從“杠桿驅動”，轉變為眼下的“運營為王”，環境變了，邏輯也隨之改變，他們將迎來難得的發展機遇。

能上榜的房企們，核心在于將規模做大了，但是2021年的行情也在反復警示所有企業——“大而不倒”已不復存在。也因此，過往的十強格局只是過往云煙，而這一輪的十強大洗牌也只是剛剛開始。

2022年，恒大大概率掉出前十，國家隊將繼續擴大占領第一陣營榜單，亦或許還有某家頭部房企將在不確定環境下被移出排行榜。

十強的去與留

從2016年開始，前七都是不變的“碧萬恒融保中綠”。這是因為2015至2017年的杠桿驅動，使得集中度迅速提升，直接奠定了目前的地產格局輪廓，“大而不倒”成為鐵律。

直至2021年，一個的細微的變化是：招商取代綠地進入了TOP7陣營。但真正打破了TOP7陣營格局的是恒大。去年9月，融創趕超恒大，邁入TOP3；10月，保利也緊隨而上，超過了恒大。

數年前，當被問及融創是否想要進入前三爭老大時，孫宏斌曾回應稱，“我們現在這個位置挺好的，前面的我們追不上，后面的也追不上我們。”老孫或許沒料到，當了四年“千年老四”的融創，因為恒大的滑落而一舉沖入前三。

雖然表面上看是意外，但其實這家房企的“上位”也在情理之中。短短七年時間，融創的規模攻勢一直很猛，排名從2014年的第十到2021年的第三，平均下來幾乎每年都往前進步了一名。

另一邊，保利也頗感意外。此前的掌舵者宋廣菊雖已退休，但她做出的“重回前三”的承諾，仍猶言在耳，熱議之聲不減。這些年保利長期位居第五，如今卻在不知不覺間，向前邁進了一個身位，離目標又近了一步。

截止2021年底，融創實現5974億元銷售額，保利實現5349億元，兩者之間的差距達625億元。

在十強陣營中，變化最劇烈的當屬第8至第10名。這三個席位，是開發商觸摸第一陣營的門檻，乃兵家必爭之地，存在諸多可能性。近些年來名單換了一波又一波，有的房企剛上位一年，隔年又掉了，甚至還有的房企將永遠消失在名單里。

2018年，新城也曾猶如一匹黑馬，一舉闖入前八。但不久之后，突如其來的黑天鵝事件，對其造成了較大的影響，迫使其2020年便撤出TOP10行列，如今它已在TOP15開外。

去年之前，世茂亦是前十榜單中的常客。現如今，在行業不確定性籠罩的大背景下，它改變了閩系房企激流勇進、大手筆并購的節奏，銷售也有所放緩，被推到了第12的位置。

而2015-2017年都在十強榜上的華夏幸福(600340)，當下早已顧不上排名。這家企業因為產城模式，在調控中來不及掉頭，而陷入流動性危機。目前老板王文學正在積極尋求債務展期，引入戰投，忙得不可開交。

國進民退

“國進民退”的結構大調整，是2021年的一個關鍵現象。2019年及2020年地產10強中，國資背景和民營房企的比例為5比5；2021年，國企、民企變為6比4。

在去年土拍市場上，與民企相比，國企、央企在不斷進擊，顯示出較強的活躍度。

據樂居財經獲悉，百強中拿地金額同比上漲且全年金額超過250億的房企中，國企、央企占據半壁江山。其中，萬科、中海、招商、華潤等均位列2021年新增拿地價值TOP 10。

除了拿地之外，國企、央企在融資上也獲益匪淺。例如，十強之內的保利與招商蛇口，其在融資端就優先得以放量，且融資成本處于低位。

過去一年，保利合計發行8筆公司債、4筆中票、1筆ABS，合計募資196億元，加權票面利率僅3.5%。招商蛇口合計發行4筆公司債、2筆中票、9筆超短融、1筆ABS，合計募資235億元，加權票面利率僅2.7%。

加上，民眾和購房者在民營房企頻頻暴雷后，對央企國企的信任度更高。可以預見，2022年十強格局大洗牌將愈發明顯，不少央企國企的銷售額會逆勢增長，幅度在10%-20%。

眼下，TOP10隊列中，除了風雨飄搖的恒大之外，只剩碧桂園、融創、龍湖是民企。

在房地產發展的黃金十年里，碧桂園踩中了節點，借助城鎮化的紅利，將項目徹底鋪開，實現各能級城市的全覆蓋，輔以高周轉、高回款率，銷售規模快速提升。2016年碧桂園始進三強，隔年便躍居第一，并維持至今。

不過，碧桂園后來也如夢初醒，開始不那么強調規模了。從2018年下半年開始，它就表示要提質增效、保持“一率五力”，而且只公布更為實際的權益銷售數據，對全口徑銷售額只字不提。只是業內的榜單，仍沒有否定它流量銷售規模排名第一的既定事實。

而融創的發展重心也不再是規模增長。“我們第一個目標就是把融資成本降下來，把信用評級做到投資級，這是非常高的目標。”孫宏斌在去年中期投資分析會上表示，下一步的策略是讓自己更安全、更從容、更長期、更有價值。

另一位“優等生”龍湖依舊遵循著既定策略，財務指標不輸央企國企。雖然看起來這家房企發展得“不緊不慢”，卻反而不是失意者。

兩三年前，當行業調控苗頭初現，而別人還在加杠桿、賭周期的時候，龍湖就定下了較為克制的規模增長率。雖然它曾因此被后來者陸續趕超，但也仍能在TOP10門檻線邊上游弋。

直到有人因經營壓力揮別前十坐席，龍湖又自然而然地填補空缺，站到了第十名的位置。外界不得不感嘆這顆民營房企常青樹的“穩定”。

眼下，房地產經營的邏輯正在重塑，不管是碧桂園，還是融創、龍湖，看起來都更為從容，他們都不只是著眼于規模，而是整體的發展質量。

中年“焦慮”

表面上，前十房企雖然對于規模，常有著云淡風輕的表態。但身處其位，他們的壓力并不小。

2010年，萬科依靠主流定位、快速周轉和戰略縱深的經營模式，實現銷售額1082億元，成為首個規模突破千億的房企，奠定了行業“老大哥”的地位。但此后幾年間，萬科卻被恒大、碧桂園趕超。

雖然丟掉了“第一把交椅”，但郁亮卻很淡定：“我覺得不必在乎一時的高和低，所以萬科真的不在乎是不是老大”。話雖如此，萬科仍時刻保持對市場的敏感，具有較強的憂患意識。

它在調控下喊出“活下去”的標語、對業務的“收斂聚焦”“修枝剪葉”，以及對內的“緊衣縮食”，都成為了其他企業布局的借鑒與思考。

另一邊，當其他房企高歌猛進、刮起快周轉旋風的時候，那個慢周轉、顯得有些另類的中海，也曾不被人理解。這些年，它在第六與第七名之間，來回徘徊，似乎看不到它重回前五的跡象。

盡管回歸的顏建國，不止一次在公開場合重申集團戰略，但外界仍熱衷于談論它的“失速”。

部分人士認為，作為一家老牌的地產央企，更應該規模與利潤并重。但中海向來只專注于成本控制，在慢擴張、低杠桿、高利潤率之中難以自拔，似乎“偏科”了。

同樣身為央企的華潤置業，也常提及自身的“中年焦慮”。

2019年，華潤置地華北大區商務品牌發布會上，華潤置地副總裁蔣智生曾戲稱，華潤置地面臨著“在當代中國經濟背景下一個地產中年油膩男的焦慮”問題。

后來，原華潤置地董事會主席唐勇回應媒體稱，華潤置地只有20多歲，有中年焦慮是好事，有焦慮表示管理層有負責有擔當，還在求發展。這個焦慮是其目前遇到的挑戰，把焦慮轉化為行動，在競爭中繼續前行。

這些開發商表態的背后，難掩對排名的聚焦。去年，華潤置地的名次雖然上升了一位，但原本一直排在它后面的招商蛇口，卻實現了反超，領先其一個身位。在TOP10央企的較量中，華潤置地已落于下風。

調控基調下，或許規模已不再是論英雄的唯一指標，但仍具有特殊的意義。就算成為地產央企“一哥”的保利，也并非毫無煩惱，“重回前三”的目標，一直在鞭策著它前行。

未來機會

2021年是艱難的一年，市場總體呈現“先揚后抑”的發展曲線。

上半年，許多地產商還在暢談布局計劃、如火如荼地搶地，全國商品住宅累計同比增長29.4%；下半年，伴隨著一系列暴雷，金九銀十黯然失色、違約與維權也在相互博弈，銷售去化速度放緩。

據統計，規模房企整體的目標完成情況遠不及歷史同期，平均目標完成率不到90%，明顯低于近年105%以上的平均水平。截至12月末，有超過8成房企沒有完成全年業績目標。

十強之中，各房企都定下了較為克制的業績增速，但僅華潤置地完成銷售目標，余者均未達預期。碧桂園、萬科、融創、招商蛇口、龍湖的目標完成率，分別為88.9%、78.5%、93.4%、99%、93.6%。

雖然經歷了行業寒冬，但站在頭部的位置，往往較先受到暖風的吹拂。

自去年9月以來，政府高層連續多次發聲強調維穩房地產，并強調防控金融風險，其中央行、銀保監會連續強調鼓勵并支持房企項目并購，這意味政府正在鼓勵并推動行業的加速出清。

在此背景下，大部分兼具規模、充足現金流，以及合理債務水平的TOP10企業，將獲得更多拿地、收并購、低成本融資的機遇，優質資源將會進一步向他們傾斜。

過去兩三年，房企拿了較多的“貴地”，反映在當下的報表中，是毛利率、凈利率的下滑，這需要一段時間的修復。而未來利潤率的恢復，或許也將從獲取優質資源的頭部房企處，開始延伸。

申萬宏源研報顯示，2011-2014年，北上廣深4城平均地售比（拿地價/銷售房價）從22%，持續提升至58%；此后的2015-2017年，4城繼續維持在50%左右的相對高位，側面印證了行業毛利率空間的持續壓縮。但現階段，這4座城市平均地售比已逐步下行至37%。

一個階段的地售比的大小，往往與后續房企的利潤水平成反比，所以地售比的下降，顯現出了房企利潤提升的可能。

而聚集著國企、央企，以及優質民企的地產TOP10，是眼下集中拍地低溢價率的受益者，他們所獲得的土儲，將在以后的日子里推高他們的毛利率。

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