作者： 吳俊捷

[ 據深圳中原研究中心數據，深圳去年12月有23個住宅項目開盤，整體開盤去化連續2個月低于五成，僅有三個項目開盤售罄。 ]

深圳樓市迎來并不樂觀的開局。2022年首個新盤光明安聯尚璟府近乎零成交，也創下深圳新盤最低去化率。稍早前的2021年底，“首付分期”、“一成首付”等曾經在深圳樓市消失已久的營銷策略重出江湖，亦沒能刺激購房者的入市情緒。

剛剛過去的2021年是深圳新房供應大年，新房住宅年度成交逾5.2萬套，創2016年以來新高，也是2008年以來，新房的成交量首次反超二手房。但不少房企人士留意到，自2021年9月以來，伴隨新盤市場供應持續放量，開發商一改過去“高冷”姿態，紛紛放出折扣讓利。

業內人士預計，步入2022年，深圳的新盤供應量仍趨于較高位，部分高景氣板塊二手房價格仍將繼續回歸居住價值，買方話語權仍居上風。

新房市場“內卷”潮起

開發商不遺余力鏖戰新房市場的形勢從去年底延續到了今年初。

2022年，深圳的首個新盤光明安聯尚璟府新近推售353套僅吸引了15批客戶登記，認籌率不到5%，開盤僅賣出1套，刷新了深圳新盤最低去化率。據悉，安聯尚璟府備案均價5.19萬/平方米，主要為89~111平方米的剛需戶型，位于深圳剛需族近年置業的網紅片區光明中心區，緊鄰片區大熱的科學公園。

其中有項目距離地鐵站較遠、單價略高等原因在內，但消息也引發不少開發商擔憂今年新房市場形勢。

稍早前的2021年12月29日，龍華萬福花園1594套房源，開盤當天僅售出20多套。

據深圳中原研究中心數據，深圳去年12月有23個住宅項目開盤，整體開盤去化連續2個月低于五成，僅有三個項目開盤售罄，市場供應繼續回升，但熱度也持續下降，網紅盤也難保證售罄。

新盤銷售不振，類似于“首付分期”、“一成首付”等不少市場消失已久的營銷策略也于近段時間重出江湖。

以招商蛇口(001979)（001979.SZ)和華潤置地（01109.HK)旗下的坪山璽悅臺項目為例，樓盤在2021年12月曾推出了首付分期的購房優惠，最低首付一成起，僅需37萬元，不過要求部分戶型90天內補齊首付款。項目負責人士對此表示，這是基于公司年底沖刺銷售業績、資金回籠及坪山區新房供應持續放量等做出的綜合考慮。類似開盤推行首付分期的還有光明區中信凱旋君庭，購房者無須在簽約后7天內交齊首付款，首付款可分成3期交齊：在簽約后15天內交總房款的10%，2個月后再交10%，3個月后再交10%的活動。中信凱旋君庭此前的官方公眾號上，還推出過“首期僅42萬起”的促銷海報，即一成首付。

開發商們除了在首付款上花心思吸引購房者，價格戰也不少見。光明龍光玖瑞府在開盤當天推出了100套9.2折優惠房源。羅湖區獨樹陽光里開盤后不久，價格降了15%。

令更多購房者感到意外的是，向來不愁賣的深圳網紅盤華潤城潤璽二期2021年12月進行線上選房，均價13.2萬元/平方米，1024套房源共有1486批客戶，千人選房17小時后，整體去化約九成，華潤方表示，仍有少量120平方米房源剩余。而2020年11月，華潤城潤璽一期開盤，均價13.1萬/平方米，1171套房源最終有效誠意登記客戶達到9690批，凍結資金高達339.05億元，開盤后13個小時，房源告罄，潤璽一期也將當年深圳樓市的“打新熱”推至高潮。從“萬人搖”到未售罄，網紅盤一年間形勢逆轉，也引發不少人擔憂今年新房走勢。

據多位中介人士介紹，不少開發商基于當下的銷售形勢，開啟三級聯動，部分新盤直接將傭金翻一番，點數高達6%左右。部分樓盤開盤當日便選擇轉介。

深圳中原研究中心預計今年深圳入市住宅、公寓項目近150個。其中，以往住宅交易活躍區寶安區、龍崗區、光明區、龍華區仍是推盤主力區。而綜合多個房產交易機構數據看，深圳2021年住宅盤保持在110個左右，今年新盤供應仍將保持較高位。

有深圳一家不愿透露姓名的頭部房企營銷人士對于開年新房銷售形勢持謹慎預期。“2022年深圳新盤推盤量還是比較大的，基本上延續了往年的樓盤供應趨勢和市場分布。但是實際上，光明、龍崗、龍華這些供應大區新盤去年下半年就已經銷量疲于上半年了。9月份以后，深圳整個新盤市場因為供應持續放量疊加房企財務危機等負面消息層出不窮，降價走量就開始慢慢出現了。”該人士稱，現在已經臨近春節，預計新房市場2022年1、2月均不會有特別明顯的起色，很多位置不好，價格偏高的樓盤在價格上勢必要做一些折讓，“內卷”之勢仍將延續。

另有人士對此持分歧態度，認為“內卷”僅是暫時現象，深圳經濟、產業、人口具備強大的支撐力，資產保值增值能力較強，新房市場前景仍值得期待。

一二手房成交結構微調

回看深圳2021年樓市，雖然部分開發商感受到巨大去化和回款壓力，但整個市場仍有許多值得關注的變化。

首先是新房成交處于高位。深圳房地產信息網數據顯示，2021年，深圳全年共成交新房住宅52417套，同比增加15.5%，創2016年以來新高。

對此，獨樹陽光里項目人士解釋道，新房2021年成交量走高的一個主要原因是一二手房價格的倒掛。“比如福田區、羅湖區很多新盤每平方米八九萬元，而二手房的價格卻到了每平方米十幾萬元，或十萬元左右，購房者自然會有動力選購新盤。”

深圳一家央企營銷負責人也持類似看法，二手住房成交參考價格于2021年2月8日出臺后，對客戶的心態有一定影響，導致觀望情緒加重，以及門檻提高，導致客戶購買二手房的熱情消退，轉而對一手房的購買熱情提高。

與一手房市場截然不同，二手房市場2021年創下六年來的成交量新低。

深圳房地產信息網統計數據顯示，深圳2021年共成交40699套二手房住宅，同比2020年減少57.3%。全年二手住宅成交量在4月~10月之間曾出現七連跌，而10月成交量更是僅為1605套。在11月出現小幅上漲后，12月又繼續走低，二手住宅成交僅2076套。

一二手市場相反的成交表現，也顛覆了既往深圳樓市的成交結構。長期以來，深圳二手房和一手房的成交量整體呈現2：1的比例。過去的2021年，深圳一手房表現整體遠優于二手房市場，一二手住宅成交套數比為1.29：1，是2008年以來新房的成交量首次反超二手房。這被認為與2021年2月8日二手住房成交參考價格的出臺及金融放貸政策的收緊直接相關。

樂有家研究中心的數據也進一步顯示樓市調控的效用，2021年10月，深圳接近二手房指導價（成交價高于指導價10%以內）房源的成交量接近六成。

調控也引致二手房買賣雙方心理博弈，買方越來越占據話語權的上風。

具體到二手房買賣方關系來看，從2021年3月份開始，下調掛牌價的二手房占比呈上升趨勢，而上調掛牌價的房源呈下降趨勢且降幅明顯，越來越多的業主愿意降價。從樣本房源的漲跌區間上來看，最新的2021年12月，二手房房源變動幅度在-10%到10%之間，有63%的樣本房源跌幅在5%~10%之間。

樂有家數字化創新中心人士也指出，2021年12月中央經濟工作會議再次強調了“房住不炒”的定位，并且提出支持“合理住房需求”和“房地產業良性循環”，政策從限制性向穩定性過渡，房價維穩是大勢所趨。市場暖風頻吹，再結合2021年四季度深圳二手房成交逐漸走高來看，當前可挑房源多，業主好溝通，價格可商量，不失為剛需購房和置換的好時機。剛需族可多關注接近指導價的“筍盤”。

上述頭部房企營銷人士認為，二手房成交量、成交價的下跌，以及一二手房成交結構調整還會持續一段時間。

“類似寶安區、南山區等高景氣板塊二手房疫情期間投機跳漲層出不窮，上到10萬+/平方米絕不在少數，價格還沒有調整到位，可能還會不斷向指導價靠攏，這種價格回歸的過程可能還是會引起不少改善置業人群觀望。”該人士稱，購房者目前正握有更多選擇主動權。