來源：時代周報

日前，克而瑞發布數據，2021年，百強房企累計銷售操盤金額同比降低3.5%，銷售增速罕見出現下滑。同時，百強房企目標完成率遠不及歷史同期，披露年度業績目標的規模房企中，逾8成未完成目標。

“2021年下半年，持續性的成交行情降溫，使房企銷售數據明顯承壓，直接影響其現金流等狀況。”近日，一名地產行業分析師告訴時代周報記者，預計2022年房地產市場會呈現“U型”走向，即上半年仍會保持降溫態勢。

房地產銷售市場的持續走弱，使得市場目光更聚焦于房企存貨減值的風險。平安證券指出，2021年重點城市樓市調控持續加碼，若調控力度超預期，將帶來部分前期高價地減值的風險。

“減值會導致企業當期利潤減少或出現虧損?！眳R生國際融資總裁黃立沖告訴時代周報記者，預計2022年，在流動性危機和資產價格下跌雙重作用下，會有部分房企計提存貨減值準備。

陽光城執行副總裁吳建斌告訴時代周報記者，由于資產價格下跌，理論上房企會計提存貨減值準備。但實際上每家房企掌握的尺度不一，需求不一，撥備的金額或比例就不同。

地產行業進入零增長時代

2021年，房地產市場再度上演“過山車式”行情。

上半年，市場形勢一片大好。年初部分熱點城市延續了2020年年末的熱度，疊加春節期間一二線城市購房情緒升溫，一季度淡季不淡。二季度以來，市場熱度持續，房企把握銷售窗口期積極去化，供貨及營銷力度加碼，進一步拉升上半年樓市的整體售房數據。

圖源：視覺中國

從企業表現看，百強房企上半年累計實現銷售操盤金額61499.1億元，同比增長36.7%。其中TOP10、TOP20和TOP30房企的銷售操盤金額門檻，分別同比提升70.9%、54.3%、51.5%，實現規模穩定增長。

到下半年，市場持續轉冷，百城成交面積持續下行，同比跌幅擴大至30%以上，這在歷史上實屬罕見。企業層面，2021年規模房企銷售增速罕見出現下滑。規模房企整體的目標完成情況也遠不及歷史同期，平均目標完成率不到90%，明顯低于過去三年105%以上的平均水平。在行業去杠桿、市場降溫的背景下，不斷出現大型房企風險暴露，金融機構對房地產行業的風險偏好明顯下降。

易居企業集團CEO丁祖昱指出，房地產過度金融化是導致今天危機的根本，所以此次政策調控和去杠桿政策非常及時到位。

“首先是房企各種融資渠道的全面收緊，其次是地方監管力度的趨嚴，使預售制度變“準現房制度。再者就是政策疊加改變預期?！倍∽骊欧Q，2021年，73省市出臺249次政策調控，深圳、廣州（分區調控）政策調控高達20次，同時19城落地“限跌令”，房地產稅試點將落未落，這些政策疊加都對預期產生影響。

丁祖昱認為，房地產行業已告別“白金時代”，進入“零增長時代”。

克而瑞指出，展望2022年，企業整體業績預期將更保守，仍會有一定規模的房企面臨業績下滑困境。新常態下，規模房企整體經營邏輯將加速向“以銷定投”轉變，更好地平衡財務杠桿、提升運營管控效率、防范風險、降本增效。

警惕存貨減值風險

房地產市場的持續走弱，使行業上中下游企業紛紛減值計提。房企存貨減值計提主要是依據成本和可變現凈值之間的差值，若可變現凈值低于預計的總成本，代表未來該項目入市之后將出現虧損，房企則會預見性地按照這一差值提前計提存貨跌價損失。

2021年8月26日，中國平安(601318)發布公告，對華夏幸福(600340)相關投資資產進行減值計提、估值調整以及其他權益調整金額合計為人民幣359億元。據悉，本次計提資產減值將減少中國平安2021年半年度稅后歸屬于母公司股東的凈利潤金額208億元。

10月28日，華夏幸福發布公告，基于謹慎原則，公司對部分可能發生減值的資產計提了減值準備。2021年第三季度，華夏幸福共計計提壞賬準備8.94億元，計提存貨跌價準備4.09億元。據悉，本次計提資產減值準備，將影響華夏幸福利潤總額13.08億元，影響華夏幸福歸屬于上市公司股東的凈利潤10.81億元。

12月7日，三棵樹(603737)涂料發布公告，2021年9月末，公司對主要客戶包括中國恒大、華夏幸福、藍光發展(600466)和恒泰地產的應收款項壞賬準備計提金額合計達2.67億元。公告還稱，若未來下游地產客戶出現經營情況進一步惡化，公司亦會相應提高預期信用損失率。

克而瑞指出，2021年，除現房庫存積壓外，房企存貨減值問題也非常突出。從原因上來看，主要為兩種情況，一是早期高價拿地遇到限價等調控措施，銷售價格不及預期導致最終虧損；二是市場進入下行區間，企業降價跑量導致銷售價格不及預期。

“所以存貨的計提不僅使當期利潤受到很大影響，也能代表一種盈利能力趨勢，若企業計提存貨減值持續維持高位或連續增多，則代表企業當時的投資策略有一定問題，導致項目盈利能力較差。”克而瑞續稱。

中金公司指出，2021年，新城控股(601155)、藍光發展、陽光城(000671)、北辰都有計提資產減值行動。如此前分析，房地產行業增速下行、前期高溢價地塊遭遇限房價，這些地塊對應項目2020年開始進入結轉周期，就會體現為報表層面的毛利率水平下降，沒有銷售的部分通過計提資產減值方式影響利潤。

上述地產行業分析師告訴時代周報記者，從房企角度看，由于其對2022年房地產市場的判斷更加謹慎，所以一些計提減值的動作也會相應增加。

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責任編輯：張熠

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