今天向大家推薦我們的深圳號(hào)：大胡子看深圳

大胡子看深圳是我們旗下一個(gè)專注深圳都市圈的賬號(hào)，與大胡子說房更宏觀的分析不同，大胡子看深圳會(huì)及時(shí)更新深圳、東莞、惠州、珠海等城市的最新樓市政策、樓市動(dòng)態(tài)、區(qū)域分析、價(jià)格走勢等等一系列落地且實(shí)用的文章，更細(xì)節(jié)剖析樓市價(jià)值。

以后關(guān)于片區(qū)踩盤分析、同樣預(yù)算如何買、深圳樓市解讀和與猜測等這些問題在深圳號(hào)都會(huì)有更詳細(xì)、更及時(shí)、更落地的分析和建議。大家可以點(diǎn)擊下方名片關(guān)注。

從今年下半年起，尤其近2個(gè)月，我終于感受到深圳市場的劇烈變化。

先和大家更新近幾天深圳市場的最新消息：

12月26日，南山玖裕茗院共有108批客戶登記，單價(jià)8.1萬/㎡起，共推312套。

12月25日，沙井瓏灣上城花園開盤，均價(jià)5.3萬/㎡，當(dāng)天銷售367套房，去化超7成。

12月24日，寶安西鄉(xiāng)的泰福名苑開盤，均價(jià)6.41萬/㎡，121批客選261套房。

而近期還有一批新房排隊(duì)等著入市：

安聯(lián)尚璟府開啟登記，1月2日線上公證選房，推出353套，均價(jià)5.19萬/㎡；

聯(lián)發(fā)天境雅居已經(jīng)拿到預(yù)售證，推524套住宅，均價(jià)6.23萬/㎡；

還有龍華捂盤王，萬福花園也開啟了登記。

密集的新房上市，終于不是開盤即售罄的盛況，深圳高房價(jià)終于挨批了。

說回深圳新房這一系列的動(dòng)態(tài)，讓我不禁感慨：

深圳樓市，終于回到了2年前！

2018年5月，深圳迎來了第一個(gè)政府監(jiān)督公開搖號(hào)的項(xiàng)目——海上世界雙璽。

這就是火極一時(shí)的“5000萬蹲”梗的來源。

但這時(shí)的深圳，還只是熱門樓盤且有明顯倒掛的項(xiàng)目才要搖號(hào)。

可到了2019年，一切都變了。

我依稀記得，越來越多的新房開啟登記搖號(hào)，等到深圳豪宅稅取消，社會(huì)主義先行示范區(qū)出臺(tái)后，二手房業(yè)主坐地叫價(jià)，二手房一路漲，說好的價(jià)格可以馬上反水，1個(gè)月能漲1萬的現(xiàn)象比比皆是。

別問，別嗶嗶。

我們是社會(huì)主義先行示范區(qū)，搞清楚再買房。

那時(shí)候的二手房業(yè)主，用的是鼻孔看人。

二手房價(jià)格的水漲船高，直接把新房限價(jià)變成超級(jí)大利好，龍崗、光明、寶安本來沒有多少倒掛紅利差，卻因?yàn)槎址繚q價(jià)，人為制造價(jià)差，導(dǎo)致關(guān)外也開啟了浩浩蕩蕩的打新潮。

至此，深圳市場從個(gè)別搖號(hào)變成全民搖號(hào)打新，整個(gè)市場轟轟烈烈。

到了2020年更是夸張，2020年6月寶安中心區(qū)的新錦安海納公館只推出5套房，但卻引起超過300批的認(rèn)籌，中簽率不到1%。

寶安都市茗薈花園公證搖號(hào)選房，僅提供69套房，285個(gè)認(rèn)籌。

市場熱度一直蔓延，直到715政策出臺(tái)后，熱度才開始有所控制，但供應(yīng)的稀缺以及幾個(gè)網(wǎng)紅盤的入市，市場情緒依然高漲，這個(gè)時(shí)候的深圳還沉浸在瘋狂情緒中。

去年一整年，我們考察深圳幾乎就沒看過新房，不是開盤售罄就是根本無房在賣。

每推出一個(gè)新房，大家不是認(rèn)真看戶型、朝向、只要盯著價(jià)差買就對(duì)了！

市場真的非常魔怔。

好在，今年風(fēng)向突然就變了，從208政策指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)，算是真正卡主了深圳房價(jià)的命脈。

一招掐喉，絕對(duì)性的精準(zhǔn)。

有了“二手房指導(dǎo)價(jià)”這個(gè)緊箍咒，深圳成交量立馬挨揍，一路跌破2000套。

沒有了成交，房東熬不住，市場已經(jīng)出現(xiàn)挨著指導(dǎo)價(jià)賣房子的房東，市場博弈正式進(jìn)入深度拉扯的階段。

這會(huì)業(yè)主是：別走啊，你開價(jià)啊，我們可以再談?wù)劊?/strong>

大批量的新房入市，直接沖散了二手房的價(jià)格體系，政策終于發(fā)威，把深圳房價(jià)的定價(jià)權(quán)，從二手房果斷轉(zhuǎn)回新房。

新房首付正常、有倒掛紅利、還新，我為什么還買二手？

所以今年下半年開始，深圳親身示范了怎么挫敗炒房客的銳氣：

深圳房價(jià)只漲不跌？

不，深圳房價(jià)可以跌的。

2019年和2020年還去搶光明的那批憨憨，應(yīng)該真實(shí)感受到在深圳買房，房價(jià)是真的會(huì)跌的。

尤其有一批感人的投資客，還興沖沖買了二手房，現(xiàn)在應(yīng)該痛哭流涕了。

去年行情大好，中介在狂歡甩貨，一套接一套成交光明的二手房，助力房價(jià)從6萬一路漲到8萬。

到了今年3-4月份，玖龍臺(tái)和光明大第二手房成交價(jià)竟然嘗試突破9萬。

一個(gè)還在發(fā)展中的區(qū)域，房價(jià)就能突破9萬。

最終就是高處不勝寒，一批人要周期性站崗了。

現(xiàn)在光明的新房限價(jià)也就在4-5萬的區(qū)間，新房買入是值得長持4-5年等待兌現(xiàn)，但8-9萬的光明，就得好好掂量了。

這1-2年靠著情緒去高價(jià)接盤沙井、光明二手房的，怕是要在高高的山崗上，孤獨(dú)而堅(jiān)定地站一會(huì)了。

深圳房價(jià)是有錨點(diǎn)的，以前是二手房，現(xiàn)在是新房。

房價(jià)能漲到多高，關(guān)鍵看新房和二手房限價(jià)差，以及價(jià)差之后的市場反應(yīng)。

我們必須認(rèn)知一點(diǎn)：

房價(jià)紙面上一直漲是沒意義的，關(guān)鍵是你得以這個(gè)價(jià)格賣出去。

市場能接受業(yè)主的定價(jià)，說明價(jià)格還不夠高，只要價(jià)格漲到市場不買單了，這說明天花板差不多到了。

深圳現(xiàn)在二手房成交為什么下降，是因?yàn)闃I(yè)主想按理想價(jià)賣，但政策不允許按照價(jià)格貸款，如果買家一直不接受，業(yè)主才知道定價(jià)高了。

還有一點(diǎn)，新房限價(jià)代表的是官方的定價(jià)，市場價(jià)和新房限價(jià)差異過大，更不利于二手房賣，二手想出手，就必須縮小與新房的剪刀差！

再換個(gè)角度想，你想知道價(jià)格是不是虛高，也要以新房為錨點(diǎn)。

沙井新房5-6萬，但二手房敢賣8萬，光明新房4-5萬，但二手也敢賣8萬。

當(dāng)這種價(jià)差過大的時(shí)候，你不是要想是不是筍，而是要考慮二手是不是坑。

今年深圳，不是價(jià)值與價(jià)格的博弈，更多是買家和賣家的心理博弈。

你要回歸底層邏輯，深圳就沒有跌的可能。

人口每年3-40萬流入，怎么跌？

土地供應(yīng)稀缺，怎么跌？

一大批活躍的民營企業(yè)，怎么跌？

那為什么今年回調(diào)，重點(diǎn)是精明的調(diào)控給市場潑了一盆冷水，直接把情緒澆滅了。

樓市短期的波動(dòng)，都是靠情緒主導(dǎo)的。

利好一來，市場有信心了，一窩蜂去買房，開發(fā)商和自媒體再這么一渲染，那就是非常火熱，不買就遲了。

現(xiàn)在是什么情況？

市場上都是看空，成交量都跌那么慘了，加上首付抬高5-6層了，要買也買不起了。

只能等新房，或者再等等。

所以買家和賣家就開始進(jìn)入討價(jià)還價(jià)的階段。

剛需可以等，但賣一買一的改善等不了，被高額的貸款壓得喘不上氣的投資客更等不了。

只要有人撐不住了，開始接受指導(dǎo)價(jià)賣房了，或者開始有3-50萬的議價(jià)空間了，這就是房價(jià)松動(dòng)的第一道口子。

如果有降價(jià)成交的，媒體和中介又是一陣渲染，動(dòng)搖賣家的信心，這是房價(jià)松動(dòng)的第二道口子。

第三道口子，就是等大批新房供應(yīng)上市，以更低的價(jià)格沖散二手房的定價(jià)。

而這個(gè)口子，就在明年。

今年年底入市的一批新房，去化結(jié)果已經(jīng)非常明確，多數(shù)新房已經(jīng)啟動(dòng)聯(lián)動(dòng)，這說明市場情緒開始轉(zhuǎn)冷。

其次，今年集中土拍的30多宗地塊，最快明年到后年上半年入市，到時(shí)候又是一波強(qiáng)勢新房供應(yīng)。

今年剩余貨量疊加明年新入市供應(yīng)，直接把深圳樓市按回一個(gè)健康的狀態(tài)。

價(jià)格回到2年前，情緒回到2年前。

說句掏心窩子的話：

深圳真的可以上車了，越往后這么難得的情況不知道會(huì)不會(huì)還有，我也不建議大家去賭。

輸?shù)某杀颈融A的成本高太多，完全沒必要。

對(duì)于普通人來說，能跌回2年前的市場價(jià)格，非常難得，我們也不要盲目聽信別人說的等底部等底部，誰能準(zhǔn)確告訴你底部在哪里。

只要你不是站在高位上買，就已經(jīng)是相對(duì)的好時(shí)機(jī)了。

明年，準(zhǔn)備好資金、準(zhǔn)備好名額、準(zhǔn)備好積分，好好淘一波新房吧！

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